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新築物件の一棟マンション投資

本ページでは、一棟マンション投資で選ぶ物件を都内新築物件とした場合のメリットやデメリット、費用の目安、おすすめ不動産会社などを取りまとめてご紹介していきたいと思います。

都内新築物件の一棟マンション投資、その内容は?

まずは結論から先に申し上げてしまいましょう。 一棟マンション投資を都内の新築物件で行うことができるのは、いわゆる「ごく一部の限られた人間」となります。

それこそ、大企業の幹部クラスや開業医、士業といった、属性がかなり高い方々です。

年収も自己資金として用意できる資産も、かなり高くなければ、都内新築物件での一棟マンション投資は難しいというのが現実です。その理由を見ていきましょう。

都心新築マンションの特徴

その名称の通り、東京なら23区などの主要エリアに所在しており、最寄りの鉄道駅(JRや私鉄、地下鉄など)から徒歩圏内というのが特色。

もちろん新築ですから、最新の設備や流行のデザイン、最新の耐震基準などを満たしています。

都心新築マンションにかかる費用

いわゆる都心でも、例えば「一等地」と称される千代田区や港区などと、23区の中でも比較的地価の安い足立区や江戸川区といったエリアでは異なり、また物件の規模や戸数にもよりますが、例えばワンルームが10戸程度、3階建て位の規模でも、安く見積もって1億円程度は必要と考えてください。

都心新築マンションのメリット・デメリット

新築マンションのメリットとしてはまず「新築プレミアム」という、相場よりも5~10%程度値上げした賃料を設定できる点があります。これは新築にしかできない利点です。

また設計、設備、デザインなどが最新であり入居者のニーズによりマッチしやすいというのも大きなメリット。高い入居率が期待できます。

さらには都心立地ならではの利便性やアクセスの良さなども集客力を高める要素となります。

建物自体が新しいことから物件の耐用年数をフルに使えるのも魅力の1つ。インカムゲインでの高収益を望むことも、キャピタルゲインによる収入を得るにも、年数という武器がものを言います。

加えて金融機関から融資を受ける際も、中古より長期間の融資が可能となり、税制面でも有利になります。

もうひとつ、あまり考えたくないことですが、万一売却せざるを得なくなった場合でも、より高価に売却できます。資産価値の高さという点でも群を抜いています。

一方で、賃貸経営という観点から見ると、ネックとなるのは、やはり費用の高さ。とりわけ物件の価格そのものが高額となるので、利回りに関しては低くなってしまいます。

上記の「新築プレミアム」を設定できるのは最初だけで、それ以降の家賃は相場通りとせねばなりません。

ある意味、一種の家賃下落は避けられません。また、賃料収入のシミュレーションにおいても、新たに入居者を募る新築の場合、想定した通りにいくという保証はありません。

都心新築マンションは、どんな人に向いている?

以上の通り、都心新築での一棟マンション投資には文字通り「桁違い」の費用が必要となります。

繰り返しになりますが、ここに参戦できるのは、年収や自己資金にできる資産を多く持っている、属性のかなり高い方ということになります。

ただし、誤解のないように申し上げておきますと、だからといって一棟マンション投資自体を諦めるのは早計です。そこまで属性が高くなくても、中古物件や地方の物件などを上手く利用するというやり方もあることを覚えておいてください。

都心新築マンション投資、おすすめの会社は「シノケンハーモニー」

シノケンハーモニー公式サイトキャプチャ

同社は福岡を本拠地とする総合不動産事業者、シノケンホールディングス傘下で、投資向け物件を扱う会社になります。所在地は東京・港区で、取り扱う物件も東京を中心とした関東一円。その理由として、不動産投資においては、最も利益が期待できる市場は東京であるという方針のため。

また同社ならではの大きな特色として、自社グループで企画・設計・建築した新築ブランドマンションを手がけており、さらには賃貸経営開始後の入居者募集や賃貸管理といったサポート業務もワンストップで依頼可能。サブリースと呼ばれる長期空室保証システムも最長35年実施しています。

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都内中古物件での一棟マンション投資、その特色は

都内の中古物件で一棟マンション投資を行う。これはある意味、王道と言ってよいかもしれません。言うまでもなく、賃貸物件へのニーズというものは、全国でも都内が一番高いのは間違いないところ。そして人の集まるところに不動産物件も集まるという自明の理があり、購入できる中古物件も豊富です。また、都心で新築一戸建てマンションを入手して行う不動産投資には、多額の資金が必要となり、かなり属性の高い方でなければ手を出せないのが現状ですが、同じ都内でも、中古であればそこまでハードルは高くありません。具体的に見ていきましょう。

都心中古マンションの特徴

ひと口に中古と言っても、投資用一棟マンションとして購入できるものは実に様々です。立地、物件の規模、築年数、そして価格。様々な選択肢から、ご自身のプランや予算に合わせたものを選ぶことができます。また、中古ならではのやり方として、より安価で老朽化している物件を購入した上で、大規模リフォームやリノベーションを施して賃貸経営を行うという選択肢もあります。

都心中古マンションにかかる費用

これはまさに、ピンからキリまでで、前述の通り立地、物件の規模、築年数など様々な要素によって左右されます。ひとつ確実に言えるのは、同じような立地と建物の規模であれば、新築よりも確実に安いという点です。例えば、都内であれば比較的小規模な一棟マンション物件でも、1億円以上というのは珍しくありません。しかし、中古であれば程度にもよりますが、同規模マンションを数千万円代で購入できると言った具合です。繰り返しになりますが、都心中古マンションの価格は実に様々であり、その点こそが、投資者がご自分の都合に合わせて選べるという自由度をもたらしています。

都心中古マンションのメリット・デメリット

不動産投資の世界でひとつの格言(?)として言われることが「利回りの中古、資産価値の新築」という言葉です。その内容が示している通り、中古は新築よりも物件取得費用が低くて済むため、利回りが高いというのが最大の魅力と言ってよいでしょう。

また、中古であれば賃料収入のシミュレーションは現実に近い数字が出やすく、賃貸経営を軌道に乗せやすいというメリットも。新たに入居者を募る新築の場合、想定した通りに賃料収入が得られるという保証はありません。そうした意味では、より確実に賃料収入が得られるとも言えます。賃貸需要の高い都心であればなおさらです。

一方、中古ならではのデメリットの筆頭に挙げられるのは、物件の経年劣化の度合いです。老朽化が進んでいる物件を選んでしまうと、初期費用はそれほどかからなかった場合でも、数年後の修繕費が嵩んでしまうことも。修繕履歴を見てから選ぶなど物件選びにおいて、細かくそして慎重なチェックが必要です。

さらに、都心中古は、融資面で不利に働くこともデメリットとして挙げられます。借入の金利が新築より高くなりがちで、融資可能な期間も短くなる傾向があります。

都心中古マンションは、どんな人におすすめ?

以上の事柄を総合しますと、都心中古での一棟マンション投資は、ごく一部の限られた裕福層だけではなく、一定レベル以上の収入や資産がある方であれば、十分に行えるというものになります。例えば年収700万円から1,000万円程度ある会社員や公務員、士業の方であれば、十分に参戦できると言えるでしょう。ただし、その場合も、重要となるのは物件取得や賃貸経営を的確にサポートしてくれる不動産会社との協力関係が不可欠です。

都心中古マンション投資、おすすめの会社は「東急リバブル」

東急リバブル公式サイトキャプチャ

本サイトで取り上げている不動産会社の中でも、一般的な知名度という面では群を抜いていると言ってよいでしょう。言わずと知れた東急グループの不動産事業者であり、人気芸人さんを起用したコミカルなテレビCMでもお馴染みですね。

そんな同社は、一般向けの住居の仲介や販売というイメージが強いですが、実は投資向け物件も実に豊富に扱っており、中古一棟マンションも豊富。さすがは東急グループのスケールメリットを活かしているといった感じです。それこそ価格や立地、築年数、物件規模も多種多彩ですので、そうした選択肢の中から、条件に合致する物件を見つけることができるというのが、同社ならではの強みと言えるでしょう。

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