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中古物件の一棟マンション投資

本ページでは、一棟マンション投資を中古物件で始める際に都心と地方でどんな違いがあるのか、また選ぶ物件それぞれのメリットやデメリットや費用の目安、おすすめ不動産会社などを紹介しています。

都内の中古物件で行う一棟マンション投資

都内の中古物件で一棟マンション投資を行う。これはある意味、王道と言ってよいかもしれません。言うまでもなく、賃貸物件へのニーズというものは、全国でも都内が一番高いのは間違いないところ。そして人の集まるところに不動産物件も集まるという自明の理があり、購入できる中古物件も豊富です。また、都心で新築一戸建てマンションを入手して行う不動産投資には、多額の資金が必要となり、かなり属性の高い方でなければ手を出せないのが現状ですが、同じ都内でも、中古であればそこまでハードルは高くありません。具体的に見ていきましょう。

都心中古マンションの特徴

ひと口に中古と言っても、投資用一棟マンションとして購入できるものは実に様々です。立地、物件の規模、築年数、そして価格。様々な選択肢から、ご自身のプランや予算に合わせたものを選ぶことができます。また、中古ならではのやり方として、より安価で老朽化している物件を購入した上で、大規模リフォームやリノベーションを施して賃貸経営を行うという選択肢もあります。

都心中古マンションにかかる費用

これはまさに、ピンからキリまでで、前述の通り立地、物件の規模、築年数など様々な要素によって左右されます。ひとつ確実に言えるのは、同じような立地と建物の規模であれば、新築よりも確実に安いという点です。例えば、都内であれば比較的小規模な一棟マンション物件でも、1億円以上というのは珍しくありません。しかし、中古であれば程度にもよりますが、同規模マンションを数千万円代で購入できると言った具合です。繰り返しになりますが、都心中古マンションの価格は実に様々であり、その点こそが、投資者がご自分の都合に合わせて選べるという自由度をもたらしています。

都心中古マンションのメリット・デメリット

不動産投資の世界でひとつの格言(?)として言われることが「利回りの中古、資産価値の新築」という言葉です。その内容が示している通り、中古は新築よりも物件取得費用が低くて済むため、利回りが高いというのが最大の魅力と言ってよいでしょう。

また、中古であれば賃料収入のシミュレーションは現実に近い数字が出やすく、賃貸経営を軌道に乗せやすいというメリットも。新たに入居者を募る新築の場合、想定した通りに賃料収入が得られるという保証はありません。そうした意味では、より確実に賃料収入が得られるとも言えます。賃貸需要の高い都心であればなおさらです。

一方、中古ならではのデメリットの筆頭に挙げられるのは、物件の経年劣化の度合いです。老朽化が進んでいる物件を選んでしまうと、初期費用はそれほどかからなかった場合でも、数年後の修繕費が嵩んでしまうことも。修繕履歴を見てから選ぶなど物件選びにおいて、細かくそして慎重なチェックが必要です。

さらに、都心中古は、融資面で不利に働くこともデメリットとして挙げられます。借入の金利が新築より高くなりがちで、融資可能な期間も短くなる傾向があります。

都心中古マンションは、どんな人におすすめ?

以上の事柄を総合しますと、都心中古での一棟マンション投資は、ごく一部の限られた裕福層だけではなく、一定レベル以上の収入や資産がある方であれば、十分に行えるというものになります。例えば年収700万円から1,000万円程度ある会社員や公務員、士業の方であれば、十分に参戦できると言えるでしょう。ただし、その場合も、重要となるのは物件取得や賃貸経営を的確にサポートしてくれる不動産会社との協力関係が不可欠です。

都心中古マンション投資、おすすめの会社は「東急リバブル」

東急リバブル公式サイトキャプチャ

本サイトで取り上げている不動産会社の中でも、一般的な知名度という面では群を抜いていると言ってよいでしょう。言わずと知れた東急グループの不動産事業者であり、人気芸人さんを起用したコミカルなテレビCMでもお馴染みですね。

そんな同社は、一般向けの住居の仲介や販売というイメージが強いですが、実は投資向け物件も実に豊富に扱っており、中古一棟マンションも豊富。さすがは東急グループのスケールメリットを活かしているといった感じです。それこそ価格や立地、築年数、物件規模も多種多彩ですので、そうした選択肢の中から、条件に合致する物件を見つけることができるというのが、同社ならではの強みと言えるでしょう。

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地方の中古物件で行う一棟マンション投資

地方 中古 物件

地方の中古物件で一棟マンション投資と聞くと、多くの方は真っ先に「入居率は大丈夫なのか?」あるいは「賃貸経営は成り立つのか?」といった心配事が思い浮かぶことだろう。確かにそうした側面もなくはありません。

しかし、ひと口に地方と言っても、それこそ山林や田畑の中にポツンと建っている物件でもない限り、賃貸ニーズというものはあるものです。また、地方の中古ならではの利点といったものある。詳しく見ていこう。

地方中古マンションの特徴

投資家も注目する中古一棟マンション

投資目的として、地方の中古一棟マンションがにわかに注目を集めています。手ごろな価格と、高利回りが期待できることから、投資家の目にとまっているようです。

10年経つと下落傾向

地方の一棟マンションといっても、地域や立地により状況はさまざまです。ただ、平均的な指標として、新築から10年間くらい経つと家賃が大きく下落する傾向がみられます。その後は、だいたい横ばいで推移していくといわれています。

この家賃の下落が不動産投資に大きなインパクトを与えています。不動産投資というのは、なるべく安い物件を購入し、なるべく高い家賃で貸し出すことで、高い利回りを期待することができます。地方の中古マンションなら、もともと都心に比べ価格が安い上、さらに家賃が下がるので、投資家にとっては魅力的な物件になります。

マンション一棟を購入する意味

マンション投資といえば、1室のみを投資対象とするのが基本です。しかし、ここではまるごとマンション一棟を購入します。1室よりは2室、2室よりは3室と、部屋数が多くなればなるほど、家賃収入は大きくなります。

まるごと一棟マンションを購入すれば、それだけ家賃収入は増えていきます。都心のマンション一棟を購入することはできなくても、割安な地方の中古マンション一棟なら購入することは不可能ではありません。ここに一棟マンションを購入する意味があるのです。

狙い目を定める

高利回りを期待するキーワードは、「地方」「中古」「一棟マンション」「10年」の4つです。これまで説明してきたこの4ワードを軸に投資先を探します。このような物件はいつ売り出されるかわからないので、常にアンテナを張っておくことが大切です。

条件に合う地方の中古一棟マンションが登場すれば、築年数を確認しつつ、家賃動向もしっかり把握して購入の検討に入るようにしましょう。

地方中古マンションにかかる費用

地方の中古一棟マンションは、投資物件としては最も身近な価格で入手できるものです。もちろん「地方中古」という括りの中でもピンキリがあるが、目安として2000万円台程度から、賃貸経営が成り立つ物件を購入できるといった感じだ。

地方中古マンションのメリット・デメリット

地方中古の一棟マンションは、価格の面で最も身近であり、高い利回りが期待できるというものです。これは、より幅広い層の方にマンション投資の門戸を開いているということでもあります。それこそ、年収や資産の面で都心の中古物件は厳しいという方でも、地方中古であれば手がだせるというケースは多いはずです。

また地方ならではの利点としては、ライバルとの競争が都心ほどには厳しくないという点も。都心部ほどには賃貸経営者も賃貸物件も少ないので、ちょっとしたことでライバルとの差をつけるといったことも可能です。例えば外壁をおしゃれに塗り替えたり、床をフローリングに張り替えるといったことでも、入居率がグンとアップするということもある位です。

さらに、都心ほどには、駅近という要素も重要ではなくなってきます。とりわけ車がメインの移動手段となっている地域であれば、駐車場さえ完備していれば、駅からの距離はほとんど集客に影響しなくなります。

一方で、地方ならではのデメリットとしては、地域や立地によって賃貸ニーズ格差が激しくなるという点。前述した山林や田畑の中にポツンと建っている物件というのはいささか極端な例ですが、現実的に地方の中でも、キチンと賃貸需要が見込めるエリアとそうでないエリアがあります。

その点をしっかりと見極めた上で、物件を購入すべきです。価格の安さ“だけ”、利回りの高さ“だけ”にとらわれてしまうと、冒頭にご紹介した「入居率の低さ」という懸念に直結してしまいます。

地方中古マンションは、どんな人におすすめ?

地方中古での一棟マンション投資は、ごく一部の限られた裕福層だけではなく、一定レベル以上の収入や資産がある方であれば、十分に行えるというものになります。

例えば年収700万円から1,000万円程度ある会社員や公務員、士業の方であれば、十分に参戦できると言えるでしょう。ただし、その場合も、重要となるのは物件取得や賃貸経営を的確にサポートしてくれる不動産会社との協力関係が不可欠です。

地方中古マンション投資、おすすめの会社は「リスクキャリア」

リスクキャリア公式サイトキャプチャ

リスクキャリアは本サイトで取り上げている不動産業者の中では“若い”部類であり、会社規模も決して大きくはありませんが、地方中古物件に着目し、より幅広い層の方に不動産投資の門戸を広げるために注力しているという特色によって、注目を集めている業者になります。

それもそのはずで、同社は代表を筆頭に、営業マン全員が自らも不動産投資を行っているという投資家であり、「同じ投資家としての目線」で、顧客に絶対損をさせないという接客サポートを実践。実際に投資家としての経験や目線を持っているというのは、説得力があります。

さらに同社には、取引実績のある金融機関が20行以上という強みも。これまでの実績により各行の融資スタンスなどに精通しており、通常では融資不可というようなケースでも、投資物件の価値や賃貸経営プランなどを精査して、融資を実現できるといったケースもあるとしています。

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