一棟マンション投資の教科書 ~一棟マンション投資は、事業だ!~

 

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一棟マンション投資にまつわるさまざまなリスク

このページでは、一棟マンション投資で考えられるさまざまなリスクについて見ていこう。投資はハイリターンが望めるが、リスクもつきもの。どんなリスクがあるのか知っておくことで、上手に回避していこう。

空室が埋まらない

入居者が見つからないため、家賃収入のなくなる可能性がある空室リスク。収入がなくなったとしても、管理費用や固定資産税などはきちんと払わなくてはならないのだ。ローン返済も必要になってくるだろう。空室が解消されない限り、家計へのダメージは深刻になるはずだ。空室を解消する手立てとして、空室ができる原因についておさえておこう。

原因のひとつが、家賃の相場が近隣にある競合物件よりも高いことだ。相場が少しばかり高かったせいで、入居者が見つからないことも。リスクを解消するには、物件近くの家賃相場をチェックしておくといいだろう。前もって立地の良い物件を探すのも、自然と入居希望者が増えるのでおすすめだ。

また、管理が行き届いていないために空室リスクを抱えるケースや、人口減少が原因となって空室ができるケースもある。

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賃料を引き下げたときのダメージが大きい

あらかじめシミュレーションして出した賃料では入居者が集まらない場合や、入居者から賃料の値下げ要求があった場合などで賃料を下げることがある。もしくは、物件の管理会社から「家賃を下げれば入居する人が増える」と、言われる可能性も考えられるだろう。

手っ取り早く空室を埋められる可能性が高まるので、賃料の減額は悪い手段ではない。しかし、ローンの返済や将来の賃貸経営では重大なダメージを背負うことになるため、慎重に行う必要があるのだ。

そこで重要になるのが、物件の購入前にマンションの立地や間取り、ターゲット、家賃相場などを包括的に検討し、最も良い状態を見極めておくこと。自分の力だけでは難しいので、その道の専門家による助言が必要になるが、ダメージを考えると最適な行動だといえるのだ。

自然災害による土地・建物へのダメージ

日本は、地震や火災などの自然災害が多い。そんな地域で不動産投資を行う場合は、災害によるリスクをしっかり考えておくといいだろう。

とりわけ地震は、世界でトップクラスの回数が発生しており、首都直下型地震が起きると被害も甚大になる可能性がある。建物が全壊するだけでなく、ローンだけが残ってしまう可能性もあるのだ。地震を回避する手段は今のところないため、保険への加入が必須となる。複数のマンションを保有している場合は、エリアをばらけさせてリスクを回避するといいだろう。

さらに、火災にも注意しなければならない。大地震の2次災害として、被害をもたらす可能性もあるからだ。しかし、火災保険に加入しているユーザーは全体の8割ほど。リスクを考えるならば、火災保険への加入は不可欠である。物件を多数管理している大家さんであれば、同じエリアに物件を集約させないことも大切だ。

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副業の片手間だと経営しにくい

マンションを一棟買いすると、不動産経営という側面が強くなってくる。ワンルーム投資と比べると手間や労力がかかり、副業の片手間ではしにくくなるはずだ。例えば、外壁の塗装や共用部の修繕などは、ワンルームであれば別のオーナーや仲介会社が勝手に手配して、進めてくれるだろう。しかし、一棟買いではオーナーの自分が修繕するかどうかを決断し、業者を手配しなくてはならない。

さらに、副業の片手間で経営できると考えていると、物件の売却時期を見極められず、売りたいときに売れないという可能性もあるのだ。一棟マンションの投資を検討する際は、新しいビジネスを始めるくらいの気持ちで、ワンルーム投資よりも慎重に進めていくといいだろう。

リスクを回避するには

一棟マンション投資を行う場合、空室リスクや賃料引き下げによるダメージ、災害リスクなどに気をつけなくてはならない。しかし、物件の選び方やシミュレーションの設定、信頼できる不動産投資会社選びといった対策をきちんと立てることで、十分にリスクを抑えられる。

リスクを一つひとつ潰し、自分の属性や金融機関の審査内容なども知ることで、自分に合った一等マンション投資ができるはずだ。それでも心配であれば、信頼できるプロの相談相手を探すことをおすすめする。

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