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利回りの計算方法

本ページでは一棟マンション投資にも大きく関わってくる利回りについて、種類とそれぞれの違い、知っておくべき知識などについて取りまとめて紹介していこう。

一棟マンション投資に大きく関わる「利回り」、その実態は…

まずは「そもそも利回りって何?」というお話から始めていこう。利回りとは簡単に言えば、投資した金額に対して利益をどれくらい回収できるかの割合を示した数字になる。投資向け不動産物件の広告などでは、必ずと言っていいほど「利回り○○%」といった表示がされている位だ。

不動産投資においては、ひとつの目安として、利回りが7%~10%程度あることが利益を上げるための基準とされており、10%を超えるものは「高利回り」とされている。ただし、この数字だけを見て判断するのは禁物。利回りを見る時には、その数字が「表面利回り」と「実質利回り」どちらで算出されているのかをしっかりチェックしなければならない。

「表面利回り」と「実質利回り」はどう違うの?

率直に言ってしまうと、投資向け物件の不動産広告の多くでは、表面利回りの数字を大きく誇張しているケースが往々にして見られる。表面利回りの方が数字が大きくなりやすいので、客寄せにもってこいだから。しかし、不動産投資や賃貸経営を行う上で重要なのは実質利回りだ。詳しく紹介しよう。

表面利回りとは

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

年間の想定家賃収入を単純に物件価格で割ったもので、諸経費などは計算に入れていない。単純利回り、グロス利回り、表面利回り、粗利回り、投資利回りなどとも呼ばれる。

実質利回りとは

実質利回り(%)=(年間家賃収入‐年間の運用経費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

年間の想定家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用など実際に必要となる経費を差し引いた上で、投資金額で割った数値になる。純利回り、ネット利回り、純収入利回り、総合還元利回り、キャップレートなどとも呼ばれる。

表面利回りは実際に不動産投資や賃貸経営を行う上では、むしろ判断材料にしてはダメな数字。誤った判断を招く元凶であるとさえ言える。実際にあった事例として、表面利回りが20%以上と謳っていた物件が、実際には立地が悪く入居者が半分以下だったというケースもある位。逆に立地などの条件が良い物件であれば、表面利回りが10%以下でも賃貸ニーズが高いので経営がキチンと成り立つということも。

繰り返しになりますが、表面利回りは信じてはダメな数字。賃貸経営や不動産投資は、実質利回りで計算するのが基本。このことを常に覚えておいてほしい。

場所ごとの利回りの目安

同じような物件でも都心と地方では利回りに差が出てくる。利回りが高ければ高くなるほど、投資するリスクが高くなり、利回りが低ければ、その分投資リスクも低くなるのが一般的だ。

続いて築10年以上の中古物件の利回り目安を紹介するので、参考にして欲しい。

東京周辺の都心の利回りは5~9%が相場。これは、都心では人口が多いため、需要が安定しているからだ。

札幌や名古屋、福岡といった政令指定都市は、利回りが7~11%になる。都心ほど人口は多くないが地方に比べたら人口が集中しているため、一部供給過多気味な地域もあるのが特徴。

一方、地方都市の利回りの目安は10%以上。人口減少のリスクがあるため、利回りが高く設定されている。

注意!利回りの数値だけで判断しない

不動産投資も投資である以上、基本的には利回りが高い物件を狙ったほうが儲かるような気がするが、現実はそう簡単にはいかない。

例えば、表面利回りは変わらないのに空室になっている物件があるとしよう。同じ物件の他の部屋を調べたり、周辺の競合物件を調べてみたら、その部屋だけトイレがウォッシュレットではなかったというケース。この場合、トイレをウォッシュレットにすれば空室が埋まるのは時間の問題だが、ウォッシュレットにするにはそれなりの費用がかかるというわけだ。

利回りが高い物件というのは、数字だけでは見えないリスクやデメリットがあるということ。空室期間が続く、入居者が現れる見込みがないため修繕する必要があるといった可能性がある。目先の利益を考えて安易に利回りの良い物件を選ぶと、想定以上に費用がかかり最終的に赤字になってしまうので注意して欲しい。

利益が見込めるかどうかは実質利回りを用いて判断する

表面利回りは、満室だった場合の想定家賃収入を物件価格で割ったもの。単純に一番いい条件でシミュレーションした場合に、どの程度の利益が出るのかという指標でしかない。投資物件を運用するときに必要な管理費や清掃費など、諸経費は計算に一切含まれていないのだ。実際に投資をして儲かるのかどうかは、表面利回りだけでなく、実質利回りを用いて判断する必要がある。

物件に空室がある場合は利回りに要注意!

利回りは年間家賃収入から割り出された数値が設定されている。利回り想定時の家賃が相場と一緒なら問題ないが、周辺の競合物件よりも高く設定されている場合は要注意。入居希望者が現れても、相場より高ければ他の物件に流れてしまうし、住んでもらうために家賃を引き下げても、利回りが低くなるため、当初の予定よりも利益が出なくなってしまうのだ。

同じ一棟マンションでも入居者によって利回りに差が出る!

長期入居者がいる物件の利回りにも注意したほうが良い。特に用心したほうが良いのは、新築時から10年間ずっと同じ家賃で住んでいる長期入居者がいる場合だ。

もし、その入居者が退去した場合は、長期入居者と同じ家賃では次の入居希望者が現れることはほぼないだろう。家賃を周辺相場と同じにせざるを得ないため、実際の利回りが低くなってしまうのだ。

同じ一棟マンション内でも住人によって家賃にバラつきがある場合も、利回りが低くなって家賃収入が大幅に減ってしまう可能性がある。想定利回りが実際の利回りよりも高く設定されていないかどうか確認するのが賢明だ。投資用の不動産資料を請求するときに「レントロール」という物件の現在の賃貸状況が分かる一覧表も一緒に送ってもらおう。疑問に感じた箇所があれば、不動産会社に質問して確かめたほうが良いだろう。

不動産投資の利回りが一番高いのはいつ?

不動産投資の利回りが一番高くなるのは購入当初だ。よほど酷い状態の中古物件の購入でない限り、修繕費はかからない。しかし、購入当初の利回りを維持するためには、定期的な掃除や適切な管理、壊れたものの修理など、修繕費や維持管理費が必要になる。

時間が経てば経つほど建物が古くなっていくのは自然なこと。そのため、修繕費や維持管理費なども月日が経てば経つほど大きくなってしまう。購入した後の利回りはしだいに低くなっていくというわけだ。

高利回り物件の購入を検討している場合は、購入後の維持管理費がかかりすぎないかどうかもチェックしたほうが良いだろう。

一棟マンションの事例シミュレーション

実際に一棟マンションの事例を用いて、以下の物件に投資した場合どうなるのか。表面利回りによる満室想定と現況の利回り、実質利回りによる満室想定と現況の利回りの4パターンでシミュレーションしてみよう。

総戸数10戸のRCマンションで、物件価格は9,000万円。1戸あたりの賃料は7万円で、現在の入居数は8戸で空室は2戸。駐車場1台あたり1万円の賃料収入が月間6万円。

都道府県ごとによって異なる固定資産税や都市計画税は年間60万円と仮定。管理報酬は家賃の5%、その他にかかる諸経費は年間120万円とする。

表面利回りによる満室想定の利回り

(7万円×10戸+6万円)×12カ月÷9,000万円≒10.1%

10.1%が表面利回りになる。利回りの中でも一番高くなるので、不動産投資用の物件広告によく見られる数値でもある。

表面利回りによる現況の利回り

(7万円×8戸+6万円)×12カ月÷9,000万円≒8.2%

表面利回りで計算した場合でもこれだけポイントが下がる。実際に計算に用いるのは実質利回りなので、ここではさほど気にしなくても大丈夫だ。

実質利回りによる満室想定の利回り

賃料

(7万円×10戸+6万円)×12カ月=912万円

経費

60万円+912万円×5%+120万円=168.6万円

利回り

(912万円-168.6万円)÷9,000万円≒8.3%

表面利回りによる満室想定よりかなり低くなってしまった。しかし、相場が5~10%ということを考えると、決して悪くはない数値だ。

実質利回りによる現況の利回り

賃料

(7万円×8戸+6万円)×12カ月=744万円

経費

60万円+744万円×5%+120万円=160.2万円

利回り

(744万円-160.2万円)÷9,000万円≒約6.5%

この事例の一棟マンションを購入した場合、最初はこの6.5%の中からローンを返済することになる。差し引き現金収入は1~2%ほど。空室が埋まればその分、毎月の資金繰りはかなり楽になるはずだ。

最初にシミュレートした表面利回りと、実際にローン返済に使える利回りには、かなり差があることが分かったはずだ。投資物件を選ぶ際には、実質利回りによる現況の利回りまでしっかり計算した上で購入を検討して欲しい。

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