一棟マンション投資の教科書 ~一棟マンション投資は、事業だ!~

 

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一棟マンション投資のメリット

本ページでは、一棟マンション投資を行うことで、どのようなメリットが得られるのか掘り下げて解説していこう。

一棟マンション投資で得られるメリットとは何か?

最初に伝えておくが、一棟マンション投資も投資である以上、100%必ず儲かるという保証はない。

しかし、株取引や外国為替取引(FX)、そして近年話題になっている仮想通貨取引などの他の投資がハイリスク・ハイリターンなのに対し、一棟マンション投資はローリスク・ミドルリターン。一度軌道に乗せてしまえば、失敗するリスクは低くなり、一定の収益を安定して望めるという特性がある。

とりわけ、大きなメリットと考えられるのが、以下の項目だ。

利回りが高い

物件や立地、予算などにもよるが概ね6~10%前後の高い利回りが期待できる。その上で、住居向け物件であれば、株やFX、そして店舗やオフィス向け物件よりもローリスク。

ただし、利回りはあくまでも「価格に対する年間の実質賃料の割合」という指標。実際は、周辺にある施設や競合物件がどのぐらいあるのかなど、さまざまな要因によって不動産価値が変化する。

地方都市であれば、一棟マンションの数が都会に比べて少ないため、利回りの良い不動産を探しやすい傾向にある。大事なのは、自分の属性に合わせてリスクや返済能力を考え資金計画を立ててから融資を受けることだ。信頼できる不動産会社や融資を受ける銀行員と相談し、現実的な利回りを考えてから投資を始めるのが吉。

長期の安定収入

一棟マンション投資は金融商品としての信頼性、安定性が高い。入居者の獲得に成功すれば、長期にわたり家賃収入を得ることができるだろう、万一病気やケガで働けなくなったとしても、不労所得を得られる。

もしもの時のための収入源として、不動産投資を始めようと考えているのであれば、利益が出ているからと投資物件を増やすのはリスキーだ。金利が低いうちに繰り上げ返済を行い、確実に借金にならない不動産として資産を残したほうが良いだろう。

一棟マンション投資は私的年金としても有効。老後に安定した生活を送るために必要な資金は公的年金だけでは不足してしまい、生活していけないのが日本の現状だ。キャッシュフローや利回りの面から利益を出し続ければ、一棟マンション投資は老後の生活資金として安定した収入源と言える。

不動産投資は他の金融商品に比べて利回りが良いのが特徴だ。借入額が高額になる場合には、低金利の時に借入を行い、固定金利中心の金利を選択。そうすれば、変動金利によるリスクは回避できる。近年は低金利、デフレ経済のため、固定金利や固定金利型を中心にした変動型と固定期間選択型を組み合わせるのが賢い選択と言える。

長期で安定した収入を得るためには、不動産投資会社を選ぶ際に固定金利を中心に融資をしている銀行と繋がりのあるところを選ぶのもポイントだ。

土地を手元に残すことができる

一棟マンション投資は区分マンションへの投資とは異なり、将来的に建物が老朽化したとしても、土地は手元に残る。そこから、新たな土地活用を模索することも可能だろう。

せっかく上手く不動産物件を運用したとしても、年月が経てばマンションが古くなってしまうのは避けられない。区分マンションの場合、老朽化により利益が見込めなくなってしまい、取り壊してしまった後はどうなるだろうか。利益が出ていれば手元には現金という資産が残るが、投資した不動産は何も残らない。

一方、一棟マンションはマンションの階層による区分ではなく、土地も購入しているため、建物がなくなっても土地という不動産が手元に残る。利益が出ていれば、残った土地を新たに活用しても良いし、売却して新たな資金を増やすことも可能だ。

一棟マンションのメリットは、抑えるべきポイントを抑えていれば、自分や家族のために資産を残すことも、老後の生活資金に備えることもできること。他の投資に比べて手堅い投資と言えるだろう。

相続税対策になる

現金や有価証券などは時価で評価されるため、持っている財産にそのまま丸ごと税金がかけられる。一方、不動産は時価ではなく固定資産税評価額によって課税対象が決まる仕組みだ。一般的に建築費用の50~60%となることが多いため、残りの50~40%分の相続税を節税できる。

同じ1,000万円でも現金では1,000万円全てに対して相続税がかかってしまうが、1,000万円の価値がある不動産なら500~600万円に対して相続税がかかり、残りの400~500万円分が節税できるというわけだ。

融資を活用することで、自己資金以上の投資が可能

株やFXでは手持ちの資金での取引しかできないが、一棟マンション投資は金融機関の融資を活用し、自己資金の数倍の物件への投資も可能だ。

不動産投資であれば、自己資金がほとんどなくても融資を受け始めることができる。融資を受ける際に必要なのはキチンとした職場に勤めていて、決まった収入がキチンとあること。つまり、融資を受けたお金を返済する能力があると思ってもらえれば融資は通る。

首都近郊で不動産投資をしたいのであれば、年収1,500万以上、大手企業に20年以上勤務といったそれなりの属性と、1,000万以上の自己資金や資産が必要になる。

一方、地方都市の不動産への投資は、首都圏に比べハードルは低い。融資を上手く活用すれば、自己資金よりも数倍もの金額の不動産物件に投資することができる。

自己資金があまりない、もしくはリスクを考えて自己資金を使いたくないという人は、柔軟に対応してくれる銀行と取引がある中小規模の不動産会社に行くと良いだろう。

大手の不動産会社や銀行は、少しでもリスクがあれば融資を持ち掛けるまでもなく門前払いにされてしまうこともある。しかし、地方都市の中小規模の不動産会社や地方銀行であれば、一見利益が見込めなさそうな不動産でも、近くには商業施設があって暮らしやすいといった融資するだけの価値がある物件ということを理解してくれるので、融資が通りやすくなるのだ。

生命保険の代用になる

不動産投資のために融資を受ける際には、予め決められた保険の中から選んで加入することが条件となっている。加入する保険は、各銀行で異なる。

融資のローン契約時に団体信用生命保険に加入すると、名義人が死亡した場合に、保険でローンを完済できる。遺族は支払い済み物件を相続し、家賃収入が得られるという仕組みだ。支払い済み物件であれば、遺族の中に働き手がいない場合でも新たな利益を生み出す財産になるため、生命保険の代わりに最適だ。

まとめ

いかがだっただろうか?一棟マンション投資には、なかなか魅力的なメリットがあることが分かったかと思う。一方で、メリットがあればデメリットもあるというのが世の中の常。一棟マンション投資のデメリットについても、予め理解しておくことが賢明だ。

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