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初心者の一棟マンション投資は地方の中古物件が狙い目

地方の中古物件がおすすめな理由

一棟マンション投資の際、中古で地方にある物件をすすめる訳は、ハードルの低さにある。まずは、マンション自体の価格だ。新築よりも中古の方が安いのは明白だ。次に、融資の通りやすさがある。首都圏でマンション投資を行う場合、大手銀行を相手に融資のお願いをすることになるだろう。しかし、大手銀行の審査はなかなか厳しい。平均年収より少し多くもらっている程度の収入では、融資を断られてしまうことも多いと聞く。資産形成の第一歩を踏み出すことが困難になるだろう。

一方、地方の中古マンションではこれらと逆と考えていいだろう。不動産自体の価格も安く、地方の中小銀行は大手に比べて審査が通りやすい。融通が利きやすいと言った方が適切かもしれないな。もちろん、どの地方のどんな物件でもすんなり購入できる訳ではない。物件を売買・仲介してくれる不動産会社の手腕や銀行とのつながりなども重要だ。

地方投資は高稼働を実現できるかがポイント

自らは都心に暮らしながら地方の物件に投資する場合、高稼働を維持できるかどうかに成功がかかっている。また、一棟マンション経営を軌道に乗せられれば長期間にわたり高収益を得られるだろう。

地方特徴1:地方の中古物件は高収益性の投資先

収益性とは端的に言えば、稼ぐ力を指す。地方の中古一棟マンションの場合、少ないコストで高い収益を上げられる可能性が高い=高収益性を得やすいということだ。不動産を売却して購入費用との差額を利益とする資産の増やし方もあるが、地方への投資の場合は、長期間資産を保有しながら利益を得る方法の方が合っているとされる。自分や家族の将来を考えて、少しずつでも確実に資産を増やしたい場合に、地方一棟マンションへの投資はピッタリという訳だ。

地方特徴2:欲しい物件をライバルに取られる心配が少ない

不動産に投資するメリットの1つはイバルが少ないこと。都心にいながら地方の物件情報を集めるのは、なかなか難しいものだ。地方物件に長けている不動産会社を選べれば、優良物件の情報をいち早く手にできるだろう。また、地方物件に注目している投資家自体もまだまだ多くはないことから、気になる一棟マンションを先に購入されてしまうといった事態も起こりにくい。投資初心者にも、地方の物件は向いていると言えるだろう。

地方特徴3:家賃を安く設定できる

地方の都市は、都心や首都圏と比べ家賃相場が安い。家賃が安いと収益につながらないと思われがちだが、そんなことはない。家賃が安ければ、それだけでも借りたいと思う人は多いものだ。また、年収別の人口は、男性は300万円台、女性は100万円台がいちばん多い。家賃が安い物件は、年収が低いたくさんの人たちをターゲットとして狙えるのである。地方の一棟マンションでも、充分に高収益を得られるのは、賃借人になり得る人口割合の多さにある。

また、借り手となり得る人が多いということは、選べる投資物件の幅も広くとれる。柔軟な物件選びが可能になるという訳だ。一棟マンションの購入は安くない。広い選択肢の中から、無理の無い投資を行なうのに地方の中古物件は最適と言えるだろう。

地方特徴4:地方在住のマンションオーナーは競争意識が低い

首都圏の投資家やマンションオーナーは、物件の空室を埋めるために家賃の設定や部屋の内装など気にするのに対し、地方のオーナーは空室をあまり気にしない傾向にある。地方で不動産を所有しているのは地元に根差した地主たちがメイン。すでに十分な資金力があるため、賃貸収入を得るためでなく税金対策の一環でマンション経営をしているのだ。

地主たちは、積極手に借りてもらおうとは思っていないので、マンション投資で収益を上げたい投資家が賃貸経営に力を入れれば、望んだ結果を得やすいだろう。賃貸経営のライバルが少ないということは、マンション投資の初心者でも経営努力いかんによっては勝てるということだ。ライバルが少ないため、安定して収益を上げやすいのが地方の物件に投資するメリット。また、地方の不動産情報に長けている仲介業者であれば、勝ちやすいエリアの情報も持っているはずだ。積極的に話を聞きに行くといいだろう。

地方特徴5:車社会だから駅チカ物件でなくてもいい

電車移動がメインになる首都圏と違い、地方は車社会が多い。そのため、駅から徒歩○分の物件というのはそこまで重要視しなくても良い。駅から近くて治安が悪いエリアよりは、駅から遠くても安心して暮らせるエリアの方が需要は高い。そこで注意したいのは駐車場の有無。居住者用の駐車スペースがなるべく多い物件がいいだろう。ファミリータイプの物件の場合は、盆や正月に家族が集まる可能性を考えて、周辺にパーキングがあるとベストかもしれない。欲しい物件の情報だけでなく、周辺環境も調べておく必要がある。

地方物件に投資するときの留意点

地方の一棟マンションへ投資を決めたなら、以下の3つのポイントを押さえておくと良いだろう。

購入してから数か月は足しげく現地へ通う必要がある

棟マンションを購入したら、管理会社に任せきりではいけない。離れた地域で購入した物件だからこそ、顔を覚えてもらう必要がある。自分がオーナーであるとアピールして、お互いに信頼関係を結んでおくと、長期的に安定した収入につながるはずだ。

エリア選びは物件選びと同じくらい重要である

投資先は地方の安い一棟マンションなら何でもよい訳ではない。コストを抑えることに躍起になり、エリア選びを二の次にしてしまうと、物件自体の質は良くとも借り手はあらわれないだろう。商業施設や学校、医療施設などが近隣にあるかどうか・治安は悪くないかといったエリアの情報もキチンと集めて活用しよう。

情報を積極的に集める

エリアの情報に加えて、ライバル物件が近くにないかも知っておきたい情報だ。同じように投資用に経営されているマンションが近隣にあると、借り手の取り合いになりかねない。しかし、ライバルを避けて人気の無いエリアを選んでしまっては本末転倒になってしまう。そうならないためには、希望エリアの需要を調べるのがいい。需要の高い物件を押えることができれば、ライバル物件が近くにあっても空室におびえる心配はないだろう。

こうしたポイントをしっかりと押さえるには、個人の力だけでは及ばない。投資成功の最も重要なポイントは、地方の中古物件に強い不動産会社とタッグを組むことだ。物件そのものだけでなく、周辺環境や銀行の情報を豊富に持っている仲介業者を選ぶことで、投資失敗のリスクはゼロに近づけられるだろう。

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