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一棟マンション物件の上手な選び方

一棟マンション投資を検討している方は、誰でも物件の選び方にこだわりたいもの。良い物件であればあるほど収益が高まるからだ。このページでは、上手な物件の選び方について解説していこう。

投資用一棟マンションを上手に選ぶには

自分の目で確認できる物件を選ぶ

「カリスマ大家に聞く!稼げる投資術」のような本やブログをよく目にするが、鵜呑みにすると痛い目を見る場合がある。例えば、利回りを重視して利回りの高い地方の物件を購入したところ入居者が決まらず、結局損切りで売却することになったオーナーがそうだ。

地方にある物件は自分の目が行き届かないばかりか、現地確認する際に時間や交通費がかさみ、管理が難しくなる。よほどそのエリアの立地や環境に詳しくなければ、避けるほうが賢明だ。

安定した収益を得るには、自分の目で確認できるのはもちろん、賃貸需要が見込めるエリアを選ぶべきだといえる。将来の人口減少率が低く、主要ターミナルへのアクセスの良い物件であると、さらに良いだろう。

不動産投資の成功は、物件を選ぶ段階でほぼ決まると言っていい。収益の高い物件を探そうとして目先の利回りだけで選ぶと、空室のリスクにさらされる危険が高くなるのだ。

老後資金や節税対策、出口戦略など、不動産投資を始める動機は人によってさまざま。その人の目的にもよるが、収益物件は家賃収入を得られなければ、税金と維持費とで必ずマイナスになる。そのため、物件購入は利回りよりも、先々まで安定した家賃収入が得られるかが最も重要なのだ。

物件を購入する際は場所選びを重視

一棟マンション投資での物件選びは、なんといっても場所にこだわらなければならない。例えば、都内の急行停車駅で駅から徒歩5分以内であれば何の心配もいらないだろう。大通り沿いで日当たりが悪く、多少狭い物件だとしても、入居者の需要が常に高いからだ。

それでなくても、新宿・渋谷・池袋・東京・上野・品川といったエリアの主要ターミナル駅。そこに30分前後で行ける物件は、将来的に安定した需要が見込めるはずだ。

一方、主要ターミナル駅から30分以上も電車に乗り続け、さらに駅から歩いて15分以上かかる場合はどうか。このような場合は、近くに大学や企業が多いといった条件でない限り、夏場に空室が増えるとおそらく苦戦を強いられるだろう。

積極的にリーシングしてくれる不動産会社を選ぶ

金融商品としての信頼性、安定性が高く、一度軌道に乗せてしまえば、長期にわたり家賃収入を得ることができ、万一病気やケガで働けなくなったとしても、不労所得を得ることもできる。また私的年金としても有効。

不動産会社を選ぶときは、積極的にリーシングしてくれるところを選ぶことが大切だ。リーシングとは、賃貸物件に借り手がつくようなサポート業務や、賃借契約の仲介業務のこと。不動産投資の場合、物件を購入したらそこで終わりではなく、将来にわたって安定した経営を目指さなくてはならない。そのため、物件購入後の相談先やフォロー体制がしっかり整っている不動産会社を選ぶ必要がある。販売だけに力を入れている会社は、物件を売った後のフォローが十分でない場合があるので、注意してほしい。

また、契約した会社が、賃貸仲介店舗を保有しているかも重要なポイントだ。賃貸仲介を担う店舗のある不動産会社は高い集客力を持っているので、空室リスクの低下につながる。空室対策のアドバイスももらえるはずだ。

物件の購入時期によっては、広告料やフリーレントなどを活用して、入居者を確保しなくてはならない場合がある。空室が続いていても何のアドバイスもしてくれず、家賃を下げる提案しかしてくれない不動産会社は、オーナーの立場に立っているとは言い難い。

空室が出たときの対策には、素早い決断や行動が求められる。戦略・アドバイスを十分に話し合えるパートナー会社を見つけることが、不動産経営を成功に導くはずだ。

空室のできにくい物件とは

空室のできにくい物件は賃貸需要が高く、相手が借りたいと思える物件のことだ。具体的にいうと、以下のような条件が挙げられる。

物件の利便性が優れている

住居でも事務所でも、利便性が良いことが重要だといえる。交通面では、

などをおさえていると、空室ができにくい。周辺環境面では、

など、近くで日常生活をサポートしてくれると、空室になりにくいはずだ。ファミリー向けの物件であれば、公園や病院といった公共施設が近くにあることも重視される。

管理・メンテナンスが行き届いている

「不動産は、管理面を重視して購入しなさい」という言葉があるように、物件の資産価値を保つためには、管理体制が整っていることが大切だ。したがって、物件の管理・メンテナンスが行われているかどうかをしっかり確認したほうがいい。確認する際は、

などを確認しよう。

時代の流れに沿った設備・仕様がある

住居用の物件を賃貸するときに、部屋の間取りや広さ、設備といった住み心地を重視して選ぶ人が増えている。さらに、近ごろはセキュリティに関するニーズも高く、オートロックや防犯カメラのほか、利便性のある宅配ボックスを求める人も。物件の購入時には、これらの設備が設置されているかもしっかりチェックしよう。

資産価値が高い物件かどうかを確かめる

不動産投資ローンを活用して不動産を購入する際、最も重視される審査基準は物件の資産価値の高さだ。なぜなら、金融機関はローンの返済期間中に返済してもらえなくなるという万が一のリスクを考慮して、資産価値の高い物件に絞って融資しているからである。

そのため、収益価格をあらかじめ知っておくのは重要だが、下記のポイントも確かめてほしい。

金融機関は物件の資産価値を考慮して融資額を算出していることから、提示された融資額も資産価値を決める一つの指標と捉えられる。ただし、購入時の物件の値段が高すぎると、投資額を回収できずに多額の資金を無駄にすることになるので注意してほしい。

高利回りが期待できるかをチェックする

投資である以上、物件の収益性は重視するべきだ。収益物件における利益がいくらくらいになるのかという点では、利回りが一つの判断基準となる。一般的に、販売時に提示される図面に載っている利回りは表面利回りの場合が多い。そのため、実際の物件収益は、管理費や税金などのランニングコストを除いた実質利回りで判断する必要があるのだ。

実質利回りの計算式は、

(年間収入ー年間支出)÷購入価格×100

で算出できる。年間支出は、管理費や修繕積立金をはじめ、税金や保険料などだ。

また、築年数が古いマンションの場合、本体価格は安くなっていても家賃相場はあまり下がらないため、表面利回りが8%を超えている物件が多い。一方、管理費・修繕積立金といったランニングコストが高くなるので、実質利回りは5~6%ほどになるようだ。

築浅マンションの場合だと、本体価格が高くなる。しかし、その価値に見合う家賃が必ずしも設定できるわけではないので、結果として表面利回りは6~7%ほどだ。その一方で、管理費や修繕積立金が古いマンションよりも安く設定されている場合がある。その場合はランニングコストが低く抑えられるため、実質利回りが4~5%の物件が多いようだ。

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