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空室リスク

マンション投資における一番のリスク、空室リスク

マンションに投資する際に、一番怖いリスクは空室リスクだ。ここでは、マンションの空室リスクについて考えられるいくつかの原因と対策をまとめている。

そもそも空室リスクとは

空室リスクとは、不動産の入居者が見つからず、賃貸収入がなくなってしまうこと。このような状況になっても、不動産の管理費用や固定資産税のような税金を支払う義務がある。ローンを組んで購入している物件であれば、ローンの返済もしないといけない。

空室が長く続けば続くほど、家計へのダメージは深刻なものになってしまう。不動産投資において空室リスクは最大のリスクと言える。

空室が発生してしまう原因

家賃の相場

入居者が見つからない原因の1つとして、家賃の相場があげられる。もし、住みたい地域に同じような物件が複数あれば、家賃の安いほうに住みたいものだ。

投資している物件の地域の相場より家賃が高いと、入居者が決まりづらくなってしまう。

そもそも競合物件がたくさんある地域の場合、相場より少し高いだけでも半年ほど入居者が見つからないというケースもある。現在の入居者がより良い物件を見つけて退去してしまう可能性もゼロではない。

家賃や敷金・礼金を見直す場合は、賃貸経営や家計にも影響が出てしまうが、それでも空室期間が長引くよりはマシだ。不動産会社ときちんと話し合って決めたほうが良い。

家賃の引き下げをせざるを得ない状況にならないためにも、家賃の相場はしっかりチェックして設定しておきたいところだ。

供給過多

世帯数に合わせた住宅供給計画、建設計画というようなものは現在の日本にはない。日本の人口は2010年を境に減少傾向にあるから、賃貸物件の需要は少なくなりつつある。

それにも関わらず、首都圏を中心に新しい賃貸物件がどんどん建築されている地域はとても多い。その結果、住んでいる人に対して物件は供給過多気味になっているのが現状だ。

他にも、不動産を人に貸すことで「相続税の課税対象の評価額が下がる」というのを理由に、相続税の節税対策として不動産に投資し、賃貸物件を購入する人が増加していると言われている。これらも賃貸物件が増えすぎている原因の1つと考えられるだろう。

賃貸物件が供給過多なのであれば、空室になってしまう不動産物件が出てしまうのはごく自然な流れだ。

人口減少

2010年以降、日本の人口は減少期に入っていて、2030年以後は毎年100万人ずつの人口が減少すると予想されている。こうした人口減少も賃貸物件に空室ができてしまう要因の1つだ。

しかし、人口減少とは言っても日本全体全ての地域で人口が減っていくわけではない。都会に行ってみると、驚くほど人がたくさんいると感じるだろう。人口減少の時代とは言っても、人が集まる地域があり、集まった分その人たちが元々いた地域では人が減っていく。

つまり、東京、札幌、仙台、金沢、大阪、福岡などの日本各地にある大都市に人が集中し、逆に地方全体と大都市の周辺地域では人が減ってしまうということだ。空室ができてしまう賃貸物件には、その地域から人が減っている可能性がある。

管理が行き届いていない

賃貸物件の管理を管理会社の人に任せっきりという投資家は多いだろう。しかし、この管理会社が原因で入居者が決まらないという事例もあるから気を付けて欲しい。

例えば、客付けや入居者対応もバッチリで長い間管理をお願いしていた会社の人が、いつの間にか対応が遅くなってしまった。理由を確認したところ、その人が1人で300部屋以上も担当していて、毎日複数の立ち合いに追われ、空室が出ても入居者募集のためにあてる時間がなかったそうだ。

信用して長い間管理を任せていても、さまざまな事情が重なっていつの間にか管理が行き届かなくなってしまうこともあるだろう。

そうならないためにも、何かあれば複数の管理会社を比較して、今の管理会社の対応が適切かを見直してみる機会を作るのも大切だ。

空室リスクの対策方法

立地

立地の良いところの賃貸物件は入居希望者が多いので、空室リスクが比較的低くなりおすすめだ。立地が良いと言っても、都内と地方では立地の良い条件が異なるから、ここではそれぞれの立地が良いポイントを紹介しよう。

都内で立地が良い条件とは?

都内では駐車場が高くて渋滞している道路も多いため、地方に比べて自家用車を所有している人は多くはない。必然的に移動手段は電車やバスが主となる。そのため、都内で「立地が良い」のは駅やバス停の近くということ。

できれば、企業や学校などのさまざまなものが集中している東京23区内の駅から徒歩10分圏内の物件がおすすめだ。さらに、東京・新宿・渋谷・池袋などの大きな駅に近ければさらに需要の高い立地条件の良い物件と言える。

地方で立地が良い条件とは?

都内とは逆で地方では駅から近い場所でも立地が良いとは言えないことがある。1時間に数本しか電車が来ない駅の近くに住んでいても便利とは言いづらいだろう。

あまり本数のない電車を待つより、自家用車で目的の場所に行くほうが効率が良かったりする。そのため、地方では自家用車が移動の主な手段となっている人が多い。

そこで、地方の立地で大事なのは駐車場があるということ。また、車の運転に慣れているとは言っても全ての人が車庫入れが上手とは限らないので、駐車スペースが広いほうが好まれる

ソフトの充実

物件自体の価値が高まれば自然と空室リスクが下がる。例えば、マンションの共用施設やソフトサービスが充実していることだ。

労働時間が長かったり、共働き世帯が増加傾向にある中では、24時間ゴミ出し可能、留守中でも荷物を受け取れる宅配ボックスが備わっているマンションは価値の高い物件と言えるだろう。

多少お金がかかっても、これらのサービスが受けられるのであれば、入居したいという人は少なくない。

他にも、自宅で注文すれば、自宅まで商品を届けてもらえるネットスーパーとの提携による受取サービスや、スポーツジムやキッズルームといった共用ルームの充実などもおすすめだ。

また、地方では車社会のため、マンションに駐車場があるのはほぼ必須条件となっている。

駐車場には自走式と機械式がある。機械式だと駐車スペースが節約できる分、費用が安くなるメリットがあるが、人気があるのは車の出し入れがしやすい自走式のほう。

機械式よりも多少駐車スペースが必要になる分、費用がかかってしまうが、自走式を採用した物件をおすすめする。

集客力

いくら自分が投資している賃貸物件そのものが良く、立地も申し分ない物件でも、その物件を賃貸管理会社が紹介してくれないことには全く意味がない。きちんと入居者を探してくれる管理会社の人に任せる必要がある。

ここで問題になるのが、良い管理会社を見つけることだ。紹介してもらえるような伝手があれば一番確実だが、誰もが管理会社の人と付き合いがあるわけではない。

そういう場合は自分で調べる必要がある。緊急時における対応などを考慮すると、物件に近い業者や地元に支店や営業所があるところが理想と言えるだろう。

自分が投資している物件の周辺に実際に足を運んで、不動産管理を行っている会社を探してみるのも良いだろう。近くのマンションや店舗などに空室と記されている看板があれば、そこに記載されている管理会社をチェックするのもおすすめ。

管理会社が見つかったら実際に担当者と会ってみて、物件管理を任せるか否かを決めなければいけない。担当者が信頼できそうな人物か、きちんとコミュニケーションが取れそうかなどは大切だ。

また、その物件のある地域に精通していること、集客力や営業力が備わっていることも欠かせない。管理会社選びは投資をするうえでとても大切なことだから、慎重にいきたいところだ。

空室リスクには必ず原因がある

空室に入居希望者がなかなか来ない時は、必ず何かしらの原因が考えられる。

相場と合わない家賃設定、物件の供給過多、人口減少による賃貸物件需要の減少、物件の管理不足、立地条件など、原因を探って解決できる問題であれば、しっかり対策を行うことが重要だ

これらの問題を見越して、適切な不動産管理会社や仲介会社を選んで、自分が投資した物件を有効に活用していこう。

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