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税金の勉強

一棟マンション投資において“税金”の勉強は必要不可欠

一棟マンション投資には節税効果があるとされているが、税金についてしっかりと理解をしておかないと節税が難しくなる。安定した運用をしていくためにも、税金のことを勉強してコストを最大限抑えることが重要だ。

このページでは、一棟マンション投資の購入時・保有時・売却時にかかる税金の種類や節税方法、所得税の計算方法などを解説している。これらをきちんと頭に入れておき、税金マネジメントに取り組むことが大切なので、チェックしてほしい。

一棟マンション投資にかかる税金

購入時

一棟マンションの購入時にかかる税金には、不動産取得税や登録免許税、印紙税の3種類がある。一つずつ見くことにしよう。

不動産取得税

不動産取得税の計算方法は次の通り。

不動産取得税とは、購入・贈与を経て不動産を取得した場合や、新築・増築したときに都道府県が課税を行う地方税のこと。

納税方法は、取得した後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から「納税通知書」が届く。この通知書を使って金融機関で納付して支払いが完了になる。

納付期間は、各都道府県によって異なるので確かめておこう。

登録免許税

登録免許税の計算方法は次の通り。

登録免許税とは、購入した不動産が自分のものだと証明するために支払う税金のことだ。通常は、不動産購入した後で所有権の登記を行うときに課せられる。

課税標準とは、市区町村の役場で管理する固定資産課税台帳に記載された価格のことで、役場で証明書が発行される。固定資産課税台帳がない場合は、登記所が認定した価格だ。

税率は、建物の売買による所有権の移転の場合だと、1000分の20の税率が設定されている

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書や建物の建築請負契約書、ローンを借入れる場合の金銭消費貸借契約書などの文書に課税される税金をいう。契約書に書かれた金額によって税額が決まる。

納付は、規定の印紙を契約書に貼り、印紙を消印することで完了。

契約書を複数作る場合は、1通ごとに印紙を貼る必要がある

保有中

不動産保有時にかかる税金には、固定資産税や都市計画税、所得税、住民税、消費税の5種類が挙げられる。一つずつ確認していこう。

固定資産税

固定資産税の計算方法は次の通り。

固定資産税は、不動産(土地・建物)を保有している人すべてに課税され、保有している限り毎年課される。このうち、固定資産税評価額は3年に1度見直されるもので、毎年同じ税額ではない。

2028年3月31日までに新しく建てられた3階以上のマンションの建物部分について、新築後5年間は床面積120平米までの固定資産税が2分の1まで軽減される。

一戸建ての場合は、新築後から3年間が対象だ。マンションの土地部分は、土地の面積が200平米以下だと固定資産税評価額が6分の1に軽減され、200平米を超える場合は、固定資産税評価額が3分の1まで軽減される。

都市計画税

都市計画税の計算方法は次の通り。

都市計画税は、都市計画法に記載されている「市街化区域」に不動産を保有する人に課される税金だ。

都市整備の費用になる目的税として、固定資産税と同時に徴収される。

土地と建物それぞれに減免措置が設けられている

固定資産税評価額

現在、固定資産税や都市計画税などで利用される固定資産税評価額。国による土地の時価算定の際に目安となる公示価格の約70%が水準となっている。この70%という数値は、平成6年に行われた評価替え以降の水準で、それより前は公示価格の約20~30%が固定資産税評価額となっていた。

そのため、平成6年以降は固定資産税評価額が瞬く間に倍以上に

固定資産税・都市計画税額も上昇することに配慮して、平成6年から現在に至るまで負担の調整がされている。

所得税・住民税

ここでいう所得税・住民税は、家賃収入として得た利益にかかる、保有している不動産を賃貸することで発生する収入である。

不動産の保有者が個人か法人かによっても、発生する税金の種類が一部変わるのが特徴だ。

かかる税金の内訳は次の通り。

このとき、家賃収入にかかる所得税を算出するには、次の3段階がある。

  1. 家賃収入-必要経費=家賃所得(不動産所得)
  2. 家賃所得+他の所得-所得控除=課税所得
  3. 課税所得×税率=所得税

第3段階の税率は、課税所得金額に応じて5~45%の7段階に分かれている

住民税は、所得税として支払った所得額をベースに、地方自治体が計算。所得に応じて課される「所得割」と、所得に関係なく課される「均等割」がある。

消費税

マンションの購入で注意しておきたいのが「消費税」だ。土地には消費税が課せられないが、建物には5%の消費税が課される。

消費税が3%から5%に上昇するときには、一時的ではあるが不動産(建物)の駆け込み需要が起こった。

これから消費税が8%から10%に上昇する可能性がある。

消費税が上昇すると、直接建物価格に反映してしまうので、少なからず不動産投資にも影響を与える可能性が出てくるのだ。しっかりと覚えておこう。

売却時

不動産を売却する際にかかるのが、譲渡税・印紙税・登録免許税だ。譲渡税は譲渡所得税とも呼ばれる。譲渡所得に、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されるのが特徴だ。
譲渡税の計算方法は次の通り。

{不動産の売却価格-(不動産の取得費用+不動産の譲渡費用)}×税率

譲渡の対象になる不動産の所有期間や用途によって税率が変わる。不動産を売却したことで得た利益にかかる税金のため、利益がなければ税金は課されない。

現在、不動産を5年より多く保有してから売却した場合の税率は、所得税と住民税を合計して20%になる。

バブルと呼ばれていた地価高騰の時代では、所得税と住民税の合計が39%と、現在の2倍ほど。バブルがはじけた後は、地価の下落とともに32.5%・26%と下がり、現在の20%となっている。

今後地価が上昇した場合は、課税を強化する可能性も出てくるので気をつけていてほしい。

節税方法を学ぶべき

物件を購入する前に税金の知識を得ることで、節税や税金まで含めた収益管理をすることができる。収益管理としてきちんと対応しておきたいのが所得税だ。所得税は累進課税のため、不動産所得を得るにつれて税率が高くなり、所得額によっては税率45%となる。

住民税の10%も加えると、課税所得に対して55%もの税金がかかるので、5,000万円の所得を得ても半分程度を税金として納めなければならない。

税金を含め、コストを少しでも減らすと利益が増えるのだ。

利益を得るには事業として不動産を運営し、青色申告特別控除の65万円を受ける、さまざまな費用を経費に計上する、専従者給与制度を利用して節税するなどのやり方がある。

ただし、事業的規模として認められるためには、5棟10室という基準をクリアすることが必要なので注意したい。

新築物件・中古物件・木造・軽量鉄骨造といった物件の状態で減価償却内容も変わり、節税効果も違ってくる

物件を購入する前に税金の勉強をして、安くできるところを見つけておこう。

所得税の計算方法

課税所得金額によって税率が異なるのが所得税である。本業で得られる給与所得と不動産投資で得られる不動産所得の金額で所得税率が異なるのだ。

所得税の算出方法は、

(所得金額ー所得控除額)×税率-税額控除額

不動産所得は給与所得と同じく総合課税なので、損益通算されて所得税や住民税が確定する。

課税所得金額 税率 控除額

1,000~1,949,000円 5% 0円
1,950,000~3,299,000円 10% 97,500円
3,300,000~6,949,000円 20% 427,500円
6,950,000~8,999,000円 23% 636,000円
9,000,000~17,999,000円 33% 1,536,000円
18,000,000~39,999,000円 40% 2,796,000円
40,000,000円以上 45% 4,796,000円

例えば、課税所得が300万円の人は課税所得金額が1,950,000〜3,299,000円のため、税率が10%になり「300万円×0.10ー97,500円」で202,500円が所得税として算出。給与所得や不動産所得などを合算して、課税所得が1,000万円ある場合は税率が33%になり「1,000万円×0.33ー1,536,000円」で1,764,000円が所得税だ。

課税所得が2,000万円だと「2,000万円×0.40ー2,796,000円」で、所得税が5,204,000円になる。

このように、給与所得と不動産所得は一人ひとり違う。課税所得が異なるため、所得税率も違うのだ。

先を見据えることが一棟マンション投資最大のリスクヘッジ

一棟マンション投資にはリスクもあるが、投資の中では安定して収入を得やすいといえる。収入を確かなものにするためには、ここで挙げた税金についてしっかり頭に入れておくといいだろう。

確定申告をするようになると、税金の知識が必要になる。前もってきちんと予測がつけば、納税時に慌てなくていい。リスクを少しでも減らすには、物件購入前に将来を考えることが重要である。

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