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修繕リスク

建物は壊れる

マンション投資において経年による建物の劣化は避けられないもの。修繕は建物の雨掛かりのような部分的なところから、建物全体に関わる建具に関する所まであるので、それらの修繕のタイミングを把握したうえで投資を検討する必要があるだろう。

災害による損壊

災害は予期せぬタイミングで起こってしまうため、その全てから建物を守ることは現実的に難しい。

さらに日本は世界的に見ても地震や台風などの自然災害が多い地域である。そういった場所でアパートやマンションなどの不動産投資を行うことで生まれるリスクは、少なからず考慮しておく必要があるだろう。

こちらでは、とりわけ地震・火災における建物の損壊リスクについて考えてみよう。

地震

日本は震度1以上の地震が1ヶ月に150回以上も発生しているほど、世界的に見てもトップクラスの地震大国と言えるだろう。首都直下型地震が近い将来発生すると示唆されている中で、地震に対するリスクを考えないマンション投資は無謀と言える。

地震によって建物が全壊した場合、建物のローンだけが残ってしまうケースもあり、保険への加入は必須のことだと言える。幸いにも建物が存続しても、その修繕にかかる費用は莫大な物であろう。

複数のマンションを保有している場合、管理のしやすさから同じ土地・エリアに物件を保有する方もいるが、そのエリアに地震が起こった時のことを想像してほしい。

自身が保有する物件のほとんどに被害が及ばないためにも、保有物件のエリアをばらけさせるといった分散投資を前提にリスク回避を行なうと良いだろう。

火災

もし火災保険に入っていない状態で火災に見舞われてしまったらどうなるだろうか。「火災なんて火の元に気を付けていれば大丈夫」と思っていても、2次災害によって引き起こされた火災に対処するのは難しいだろう。

揺れの大きさに違いはあれど、日本は有数の地震大国だ。大地震が起こったとき、2次災害として多くの被害をもたらすのが火災なので、その引き起こされた火災にも注意を図らなければならない。

しかし現状として火災保険に入っているユーザーは全体の8割に留まっている。一方でマンションやアパートを含む多くの物件を保有する大家さんの火災保険加入率はどうだろうか。物件を多数管理するうえで、購入したその日から火災保険の対象とするのは基本中の基本と言える。

各物件の火災保険の加入状況を確認し、可能な限り同じエリアに保有物件を集約させないことも、自身でできる間接的な保険として大きなポイントと言えるのだ。

老朽による損壊

建物の老朽化は地震・火災・雪災による倒壊の危険性だけでなく、建物の不動産的価値を損ねてしまうリスクもある。

修繕箇所が多いと、それだけ修繕費用がかさんでしまい、修繕費を捻出することをためらうことになるだろう。それに引き寄せられるリスクは、家賃の低下や借り手不在といった問題につながりかねない。

そういった問題を回避するためにも、老化による建物の損壊は小さな問題のうちから取り組んでおくとよいだろう。日々のメンテナンスがマンション投資には大きく関わってくることを押さえておこう。

外壁塗装

本来なら真っ白とキレイな建物でも、数年、十数年と経過すると建物全体がくすんで暗く見えるもの。入居を検討している方が最初に気にするポイントとして、建物の外観は物件の第一印象と言っても良いほど大事なところだ。

すんでしまった建物の外装を塗装し直すだけでも、物件に対する印象は大きく変わるので、修繕箇所を検討する際には優先度を高めに設定しておいても良いだろう。

そのためにチェックしておきたいのが、外壁塗装に掛かる費用。例えば4階建て外壁の半分と共用部分の高圧洗浄を行うとき、ある3つの業者に見積もりを依頼してみると、102~170万円と金額におおきく差があった。

金額の内訳の多くは作業時に組まれる足場の設置費用としているところが多い。地域の業者によって見積もりの金額は大きく変わるはずなので事前にチェックしておくといいだろう。

屋根防水

屋根の防水工事は外壁塗装と同等の修繕規模にあげられ、基本的には10年から15年に1回、修繕を行なう必要があるとされている。

屋上防水工事を行なう際、一般的な作業工程は既存の防水シート張り替えることが多く、新たに材料費や作業費が発生してしまう。これらの費用を見積もりにすると100万円以上にのぼることも少なくないのだ。

そのため、多大な費用を捻出して修繕を行うこともいいが、一部分の損傷であれば、部分的な補修で対応することもおすすめ。

しかし20年、30年と経過すると防水シートが劣化し、亀裂や損傷が断続的に発生してしまう。長い目で見るなら防水シートを交換したほうが良いが、出費と修繕計画のバランスを鑑みて投資経営を考えていくと良いだろう。

電気設備の改修

建物における電気設備はとても重要なもので、4年に1回は建物の電気設備周りの点検・調査が行われている。この定期調査は電気事業法に基づいていており、各地域の電気会社から委託を受けて実施しているもので、電気設備技術基準に適合しているかチェックを行う調査だ。もし不良箇所がみつかった場合は改修箇所を発見し、早期の改修依頼を手配しよう。

改修せずに放置した場合の危険性として、

というような火災を引き起こす可能がある。

電機は現代の生活において重要なツールなので、日常で使用する電気設備の改修は必要経費としてしっかりと確保しておくと良いだろう。

給排水管の改修

マンションの維持管理において、悩ましい改修ポイントとなるのが給水管・排水管の改修だろう。建物の外観や内見では、状態が確認しづらいこともあり、多くのマンション投資家の中で改修のタイミングを見極めるのが難しいと言われている。

以前まで給排水管の素材によって錆が混じった「赤水」が問題なり、修繕・工事費用が膨れ上がることが多かったようだ。

現在は新しい排水管材料によって赤水の問題は解消されていったが、生活基盤である水に関する整備は欠かしてはいけない部分ではないだろうか。

マンションによって配管方式に違いがあり、改修に必要な費用も変動する。そのため、自身が保有するマンションの給排水管がどういった方式が採用されているのか把握しておくことが最初のステップと言えるだろう。

大規模修繕は積立でリスクヘッジを

このページでまとめたように、災害に紐づく建物の損傷や損壊、または経年による劣化など、マンション投資には初期投資とは別に継続して必要になる費用も念頭に置かなければならない

いずれは着工する大規模改修に備えて、修繕のスケジュールや、それに掛かる大よその費用を想定しておこう

事前に資金の積み立てやシミュレーションをしておくことで、着実なリスクヘッジをすることが何よりも大切だ。

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