一棟マンション投資の教科書 ~一棟マンション投資は、事業だ!~

 

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融資額の高さ

一棟マンション投資に必要な金額

一棟マンション投資に必要な額は、物件の土地柄や新築か中古など条件によりさまざまだ。都心の新築物件であれば、1億以上が必要だが、地方の中古物件であれば3000万程度からある。一棟買いということもあり高額なので、資金計画が重要だ。

都心新築 1億以上
都心中古 5000万円程度~
地方中古 3000万円程度~

全額キャッシュでの投資は難しい

投資用の一棟マンションを購入する場合、最低でも3000万円近い資金が必要。購入資金以外にも、今後の経営のために多少の資金を残す必要がある。

そうなると自分で資金を全額用意するのは難しいだろう。そこで知っておいてほしいのが、不動産投資は銀行で融資を受けられるということだ。

不動産投資は収益性が高いという理由から、安定的な投資方法として銀行に認知されており、融資額の回収が見込めるので「不動産投資ローン」というローンを組むことができる。

この不動産投資ローンにはメリットとデメリットがある。次で詳しく説明しよう。

一棟マンション投資は融資を受けられる

一棟マンション投資は、不動産投資ローンと呼ばれる不動産投資やマンション経営などの資金に使える融資を受けることができる。

不動産のローンといえば「住宅ローン」が有名だが、住宅ローンは自分が住む住宅にしか適用できず、本人の返済能力が審査対象。

しかし、「不動産投資ローン」は返済能力に加え、購入予定の物件での利益が見込めるかという点でも審査があるから審査に通りやすいんだ。

利益率が高い見込みがあれば、返済能力が低いとみなされる人でもローンを組むことが可能。「不動産投資ローン」は個人への融資というよりも、不動産投資事業への融資とみるのが正しいだろう。

また、不動産投資ローンは投資業界でいう「レバレッジ」を効かせることが可能なんだ。レバレッジとは、「てこの原理」という意味で、具体的には「少ない自己資金で大きな資金を動かせること」。

大きな資金を動かせることによって、得られるリターンが大きくなる利点がある。不動産投資に興味があるけど、手持ちの資金が少ないという人には、おすすめの融資と言えるだろう。

不動産投資ローンはどれくらい引っ張れるのか?

不動産投資ローンは購入した物件の概算収益によって、借入額が変動する。そのあたりも住宅ローンとは違う点だ。具体的には物件の収益性や本人の年収など、さまざまな審査基準はあるんだが、だいたい年収の5倍程度が相場だろう。

日本のサラリーマンの年収は約350万円が多いと言われているから、5倍だと約1,750万円となる。

1,750万と聞けば多いと思う人もいるかもしれないが、マンションを一棟買いするなら多いとは言えない額だ。もちろん、資金が足りなくなれば本人の収入や貯蓄から補填する必要があるから、ある程度の資金を準備しておかなければ融資額が下がることもある。資金が底をつけば、マンションの経営ができなくなると判断されるからだ。

ただし、購入予定の物件が駅から徒歩5分などの利便性が高かったり、管理状態や人気の間取りなど条件を満たしていれば、年収に関係なく高額融資を受けられることもある。

さらに、担保や保証人の有無によっても融資額が変わってくるから、購入予定の物件が条件に合わない場合は、担保や保証人について考えてみると良いだろう。

レバレッジを効かせられることはメリットでもあり、デメリットでもある

ローンと借金は違うという人もいるが、お金を借りるという点では同じ。不動産投資ローンはレバレッジ効かせて、自己資金額よりも何倍も大きい資金を借りることが可能なので、一般的なローンよりも注意が必要だ。

レバレッジを効かせれば、リターンを大きく得ることができる可能性があり、返済に繋げることも可能だ。一方で、多額の借金を背負うことになることは間違いない事実。

だが、借金には「良い借金」と「悪い借金」がある。「良い借金」は投資に活用する借金で、投資は自己投資や事業投資など種類はさまざまだが、プラスの効果が得られることが多い。

逆に「悪い借金」とは生活のため、遊びのためと一時的にその場をしのぐための借金。これは現状の安定しか得られず、プラスな部分は少ないだろう。

不動産投資ローンはレバレッジによって、その後のリターンを考えれば「良い借金」に分類される。ただしローンは借金であることを忘れずに、物件購入後の経営まで考えた上で借りるのが賢明な判断だ。

ハイリスクハイリターンである

不動産投資ローンを利用する場合、レバレッジを効かせられる分、自己資金が多い人と比べるとハイリスク、ハイリターンになる。具体的に調べるためには、自己資本利益率と借入金比率というものを知っておく必要がある。

自己資本利益率とは、自己資本に対してどれだけ利益が生み出されたのか知る指標だ。また借入金比率は投資総額における借入金の比率。利益額が同じ場合、自己資本が少ないほど、利益率は大きくなる。つまり借入金比率が高まれば高まるほどハイリターンを見込めると言うことになる。

ただし、借入金比率が高まることによって、自己資本に対する利益額の期待値とのブレが大きくなる。このブレこそが投資業界で言うリスクになるのだ。つまり、借入額を増やすとリターンがあるときは収益が大きいが、その反面不利益も大きく影響を受けると言うことだ。

例えば「自己資金1000万円」の人と、「自己資金250万円」プラス「不動産投資ローン750万円」の人は利益額のブレの大きさが同じ50万円の場合、自己資本に対する利率が7%もの差が出てくる。すべての条件が同じになることは少なく、自己資本が多いほど、安定したマンション経営が行える傾向がある。

すなわち借入額が多いほど、収益の波が大きく、不安定なのだ。投資では不安定なものに対し、リスクという判断をする。自己資金が少ないほうが不安定だったように、借入額が増えると大きなリターンを望めるが、同時にリスクを背負うことを忘れてはならない。

収支が狂いだすとマイナスに転落する

不動産投資において一番怖いのが、空室リスク。空室が発生すると収入が減り、想定利回りを下回る。収入が減っても、ローンの返済や修繕、積立金などの管理費用、固定資産税などの支出がなくなることは無い。

収入が少ない状況で支払いを請求された場合は、自己資金で対応することになり、収支はマイナスに転じる。これは大きな負担であり、自己資金の少ない人は生活に影響を及ぼすこともあるから注意してほしい。

空室が発生した理由をしっかりと考え、対策していかなければ、今後の経営に影響を及ぼし、何度でも危機を繰り返すことになる。自身で経営をしている人はもちろん、投資会社に経営を委託している人も、空き室が発生した時はしっかりと今後に向けての経営方針を定めなければ、収支を安定させることできないだろう。

融資の受け方、比率は専門家に相談を

不動産投資ローンは、小さな資金で不動産投資を始めることができ、利益が出た時の収益率の良さが魅力。

しかし、マイナスが出た場合のリスクが高く、素人が自分で借入比率を決めてローンを組むのはおすすめしない。融資の受け方や、借入比率は専門家に頼むのが得策だ。

融資に強い仲介会社であれば、購入後の入居者募集などの経営サポートを始め、自己資金を考慮したうえで現実的な借入比率を提案して、ローンを組む手助けをしてくれるだろう。

安定的に収益を生み出したいのなら、融資に強い仲介会社一択だ。

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