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一棟マンション投資のデメリット

本ページでは、マンション一棟買いにあたって起こりうる各種のリスクについて取り上げ、それぞれの概要と回避するための対策や心構えなどについて取りまとめて紹介していこう。

マンション一棟買い、起こりうるリスクとは?

マンションの一棟買い投資は、株やFX、仮想通貨などの投資と比べるとローリスクでミドルリターンという特性がある。

しかしながら、「投資」である以上、リスクというものが存在する。すなわち100%必ず儲かるという保証はなく、損をする可能性もあるということだ。

しかし、マンション一棟買いを含め不動産投資のリスクというものは、その性質や特徴などをしっかり分析した上で、実際の運営に盛り込んでいくことで、かなり軽減できるという余地がある。

言ってしまえば、的確な判断をすれば、株式やFX、仮想通貨などと比べ、大損をしてしまう可能性は、かなり低くできる。

それ故に、まずは不動産投資に関するリスクについて、予め理解を深めておくことをおすすめする。以下に、主なリスクを紹介していこう。

空室リスク

物件に賃借人が入らない、あるいは賃借人による踏み倒しや不払いなどで賃料収入が得られなくなること。ある意味、不動産経営において最も起きて欲しくないリスクだ。

それこそ、事前シミュレーションが大きく狂ってしまい、返済計画にも大きな支障をきたしてしまう。下手をすると、賃貸経営破綻ということもありえるので油断大敵。

対策

回避するための方策としては、投資するマンション物件の立地や間取り、ターケット、賃料などを慎重かつ包括的に検討し、最適化されたプランを捻出すること。

この点は、経営管理を委託する業者の能力も大きく関わってくる。入居者募集や賃料回収の面でも然り。この点はしっかり踏まえておいてほしい。

空室リスクの詳細・回避法を詳しく見る

借入金リスク

融資を使い、自身の資産よりも高額な物件を購入することができるのが、一棟マンション投資の魅力。

ただこの地震の資産よりも高額な金額を動かせるということは、他のさまざまなリスクが複合することによって、融資の返済が回らなくなる可能性もある。

対策

支出はなくならないが、収入は変動の可能性がある。融資の受け方や自己資金との比率のバランスを調整し、よりリスクの少ない資金繰りを模索するべきだ。

借入金リスクの詳細・回避法を詳しく見る

税金リスク

不動産投資は、節税対策としても活用されるほど、上手く使えば税金を抑えることができる。

ただ、これはしっかり勉強をして、正しく不動産投資をした場合だ。税金に関してはその年によっても税制が変わったり、数値が変わったりと一筋縄ではいかない。

対策

税金に関してはm知識として知っておくだけで回避できるリスク。パートナーを見つけることを考えるとともに、しっかりと勉強をすることが必要だ。

不動産投資でかかる税金の詳細を詳しく見る

建物の維持修繕リスク

賃貸経営しているマンション物件の経年劣化などに伴い発生した、老朽化や不具合などを修繕するための費用が発生する事態を指す。

一棟マンションで主体となっている鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、一戸建て住宅で主流の木造より寿命が長いものだが、それも普段から適切に管理とメンテナンスを行なってこそ。この点を怠ると、入居者が離れていくことにも繋がる。

対策

賃貸経営を委託する管理会社の協力のもと、修繕積立金の徴収・積み立てプランをしっかり立案し、どのようにメンテナンスや修善を行なっていくのかが重要だ。

維持修繕の内容を詳しく見る

火災・地震のリスク

一棟マンションに限らず、火災や地震はすべての不動産物件に起こりうるリスク。とりわけ一棟マンションの場合は、建物すべてにリスクが集中するので、対策は重要になってくる。

対策

物件オーナーとして火災保険に加入しておくのはもちろん重要。また物件選びの際には、その建物がどのような耐震強度を持っているか、制振や免震装置を備えているかということもしっかり検討しておくべきだ。

災害リスクの詳細・回避法を詳しく見る

賃料下落リスク

事前にシミュレーションしていた賃料では入居者が集まらない、または入居中の住人から賃料を値下げ要求があり拒否したら退去されてしまうといった事態。

こうした場合、賃料の値下もひとつの方法ではありますが、返済や賃貸経営のことを考えた場合、安易に行うのは考えものだ。

対策

そこで重要になってくるのが、空室対策の場合と同じく、事前にそのマンション物件の立地や間取り、ターケット、賃料などを慎重かつ包括的に検討し、最適化しておくこと。

この点でも、その道の専門家による助言が重要になってくる。

資産価値の下落リスク

ある意味、当たり前のことだが、不動産物件というものは新築時をピークとして、年月が経過すればする程、その価値は下がっていくものだ。

特に築年数の浅い物件の場合、この下落幅を考えた上で資金繰りをしなければ、満室経営であっても年々収入は減っていく。

新築物件などは新築プレミアと呼ばれるように、数年で賃料の下落は避けられない。

対策

しかし、投資向け物件の場合は、もうひとつ重要な要素がある。それは「収益還元法」というもので、簡単に言えば「その不動産がどれだけの収益をもたらすか」という観点で価値を測定するという方法だ。

単に築年数が○○年というだけではなく、「そのマンションは、賃料収入がどれくらい維持し続けられるのか」という戦略に基づいて投資する物件選びを行うことが重要。

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