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一棟マンション投資における空室対策とは

こちらのページでは、一棟マンションの投資における空室対策についてまとめてみたぞ。これから不動産投資を始める人や現在物件を所有している人、双方にとって知っておきたい情報を紹介していこう。

▼目次

マンションの管理を改善する

投資物件となるとマンションは立派な商品ということを認識しておこう。空室対策の一つとして、良い物件に見せるための定期清掃やリフォームなどに注力することは間違いではない。ただ、リフォームにかんしては、とにかくお金をかけて修繕すれば良いというわけではないのだ。投資初期段階であれば、物件資料に載る箇所や、内見で目につくところなど、入居者が喜ぶところを集中的にリフォームしよう。開始当初はリフォームにはあまりお金をかけず、リーズナブルな家賃設定にするのがベター。内見者の目に留まるように、照明やカーテン、温水便座などに力を入れても良いだろう。闇雲にリフォームするのはかえって赤字となる可能性があるため、必要最低限のリフォームだけにとどめておくほうが良いぞ。

畳替えの問題もオーナーのアイデア次第で乗り切る

和室がある部屋の場合、退去の際に入居者負担ですべて交換するのが一般的。正式な取り決めではなく、退去した後にオーナーが交換費用を請求することになっている。これを良く思わない入居者もおり、入居契約の時点で嫌がることもしばしば。それどころか退去の際に支払わない人もいるようだ。ただ、この畳替え問題もオーナーのアイデア次第で乗り越えられる。畳替えはせずに、平織りカーペットを敷くことでキレイな見栄えになるだろう。入居者が変わるたびにオーナーの自腹になってしまうが、平織りカーペットはせいぜい3,000円程度。「退去時も畳表の交換費用はいりません」とアピールできるほうが内見者にとって気になる物件になるだろう。

汚れた部分にはアクセントカラーを使って対応

どの物件にも、壁の汚れが目立つところや気になる箇所は複数あるはず。一部屋ずつ業者にリフォームを依頼するのはコストが莫大になってしまう可能性がある。そこで、おすすめしたいのがセルフリフォーム。自分で購入して張り替えたほうが圧倒的にコストが安くなるからだ。壁紙の一面程度なら、ホームセンターで5,000円程度で購入できるだろう。汚れが目立つ箇所にカラークロスのワンポイントを張り替えるだけでOK。カラークロスの張り方はマニュアルも添付されているし、インターネットで張り方の動画も紹介されている。初心者でも30分もあれば仕上がるのでおすすめだ。

キッチンタイルも塗り替えられる

建材専用ホームセンターには、キッチン向けの塗り替え用のペンキやローラーが販売されている。補修する物件の壁やキッチンタイルも自分で塗り替えられるようになると、安く済むぞ。壁塗り用のペンキは1缶あたり大体1,000円とリーズナブル。ペンキを塗るのは簡単にはいかないが、慣れればさほど難しいことではない。最初から壁に塗るのではなく、一度自宅で練習した後に、所有する物件で試してみるのが良いだろう。

スイッチプレートも自分で変えよう

白色の角ばった「パチン」とスイッチをきる古いタイプのスイッチを、新しいプレートに交換してみよう。スイッチプレートはどのホームセンターにも売っている。プレートのみの交換は電気工事の資格が不要なので、誰でもできるのだ。安価でデザインも豊富なので、ホームセンターで気に入ったものを使って自分で交換してみてはいかがだろうか。

モデルルーム用の部屋を用意しておく

マンションやアパートを複数所有しているのであれば、空き部屋があれば内見用としてリフォームしておくのも良い印象を与えるコツだ。いわゆるモデルルームとしてアピールようにとっておくのもあり。IKEAやホームセンターには低価格でレースカーテンやカーペットを販売している。空室を放置しておくのではなく、アイデア次第で展覧会もできるのだ。

一度はセルフリフォームを体験したほうが良い

リフォームを行う際、オーナーが直接発注するか、管理会社を通して発注するか、自分で行うか、3つの方法がある。ただ、オーナーになるのであれば、セルフリフォームは一度体験しておくべき。目的は、低コストでリフォームするためだけにとどまらないのだ。セルフリフォームを体験することで、作業内容や材料費や工数などがある程度わかるようになるだろう。把握しておくと、今後リフォーム業者に依頼した際の見積金額が適切か否かを、判断できる目安になるのだ。「一人でできる作業なのに、余分な人件費がかかっている」、「材料費が相場よりも高い」などの変化に気付けるだろう。

セルフリフォームを行うのは、コスト観や相場観を掴むために大切な作業だ。これから長い年月をかけて運用していくのであれば、退去者が出るたびにリフォームにかんする支出が発生する。支出面の計算や確認などで知ってて損はない。オーナーになるのであれば、覚えておくべきといえるだろう。

名称変更で覚えてもらえる物件に

多くの人に認知してもらえるような物件のネーミングも大切。良い名前であればイメージが良くなり多くの人に覚えてもらえるだろう。女性はネーミングを気にする人も多いそうで、女性の意見を取り入れてみるのもありといえる。芸能人の芸名同様に、第一印象を意識して、できるだけ響きの良いネーミングをつけてみてはいかがだろうか。

ただし、入居者が多く住んでいる物件の場合、急に名称を変えるのはNGだ。入居者からすると住まいを記載した書類の書き換えが面倒なのだ。どうしても変更したい場合は、管理会社とよく相談したうえで決めるのが良いだろう。空室が続いている物件や、物件のイメージを変えたい場合は思い切って名称を変えてみるのもあり。変更前とは違った、新しいイメージを与えることができるのだ。

マイソクで営業マンを味方につける

できるオーナーは、マイソクと呼ばれている入居募集チラシの作成に注力している。自分で作成するのと、プロのデザイナーに依頼するのとでは入居希望者に対するインパクトに雲泥の差がある。マイソクを持って提案する営業マンのモチベーションにもつながるだろう。

プロのデザイナーが作ったマイソクは、アピールしたい点を大きく明記、写真も大きく掲載、いつでも連絡がとれるように営業マンの携帯番号を載せる。このように意図をもってしっかり作成されているのだ。しっかり作成されたマイソクであれば、不動産会社側からしても「やる気のあるできるオーナーだ」と認識してもらえる。つまり、マイソクをしっかり作成することは、オーナーの印象もプラスに働くのだ。入居希望者だけでなく、営業マンにとっても、分かりやすくインパクトを持ってもらえるマイソクを作成すると、物件の注目度も上がっていくだろう。

物件にかんする必要な情報(募集条件、鍵の場所、入居開始日)、ホームページに物件掲載の可否などの情報が記載されているか。この項目は抜けていることが多いため、今一度マイソクを確認してみるようにしよう。

物件写真の撮り方のコツ

マイソク同様に、入居希望者と営業マン両方に良い印象を与えるかがポイントだ。賃貸物件のサイトに掲載されている写真や、不動産業者サイトで紹介されている室内写真には一つの共通点がある。ほとんどの物件の写真は、不動産業者が持ち歩いているコンパクトカメラで撮影されているのだ。忙しい担当者が、仕事の合間に撮影しているため部屋を魅力的に撮影する工夫がされていないともいえる。

その点、できるオーナーは写真の載せ方に工夫をこらしているのだ。画質の良いカメラを使って、部屋隅の低い位置から部屋全体を見上げるように撮影する。こうすることで部屋のボリュームが増し、実際よりも広く見える効果があるのだ。写真を良く見せるように工夫することで、他の競合物件と差をつけることが可能。こだわりのあるオーナーとなると、自前の一眼レフカメラを持ち出して何枚も写真を撮っているそうだ。こだわりぬいた写真は、営業マンにとっても見やすく説明しやすい資料となりえる。

入居者を魅了する条件について

家賃設定についての条件も注力すべきポイントだ。入居段階の家賃設定は長い運用を続けるうえで大切。仮に、現在入居中の部屋が相場よりも高い家賃で設定されている場合、表面利回りは高くなるもの。しかし、退去になって募集するときは相場家賃に引き直さなければならないといったケースが割と多いのだ。家賃を変動させると利回りも変わってくるため、安定した運用ができなくなってしまう。長期的なスパンで考えて家賃を固定させた方が良いだろう。

家賃を不動産情報サイトに掲載させる際、検索や絞り込みの条件に注力した家賃設定も頭に入れておくとなお良し。例えば40,000円と39,000円の家賃の場合、1,000円程度しか変わらないが不動産情報サイト上では4万円台と3万円台というくくりに分けられる。検索サイトや所有している物件周辺の家賃を考慮しつつ、どの市場で売りに出すかがオーナーの発想の使いどころであり、最大の仕事といえるだろう。以下に、実際に行われた奇想天外なキャンペーンの例を紹介するぞ。

初期費用ゼロゼロサービス

敷金・礼金・仲介料含めてすべて0円。という文字通り初期費用がほとんどタダになるサービスだ。ただ、他のオーナーも実施している場合もあり、敷金や礼金だけではインパクトに欠ける。競合がひしめく地域では、火災保険やカギ交換まで大家負担ということもあるそうだ。競合エリアで確実に入居者を確保するためには、致し方ない苦肉の策といえるかもしれない。

ただし、行き過ぎたサービスは家賃滞納、夜逃げといったモラルの低い入居者を招くことになりかねない。そのため、契約時には保証会社、連帯保証人の両方を立ててもらうような審査基準を設けるのがベストといえる。世間一般や低年収世帯では、毎月の家賃が安くなるよりも、初期費用を抑えたい人が多いそうだ。このようなニーズを狙った策を講じてみるのも意外とハマるかもしれないぞ。

フリーレント3ヶ月連続キャンペーン

入居後一定期間の家賃が無料になるフリーレントシステム。思い切って3ヶ月間無料というキャンペーンを打ち出したオーナーもいるそうだ。一見お得に見えるサービスだが、「一定期間内は退去できない」といった条項が盛り込まれている。

また、フリーレント期間終了後の家賃が、本来の相場よりも高くなってしまうというケースもあるのだ。結果、長期スパンで見ると入居者にとって魅力がない物件になってしまうこともある。入庫希望者にとってもフリーレント自体のイメージは悪く、中々手を付けようとする人がいないのだ。

引っ越し無料キャンペーン

入居者の引っ越し代金までオーナーが負担するサービスを行ったケースもあるそうだ。初期費用をなるべく抑えたい入居希望者に好まれそうなサービスである。ただ、ここまでくると少しやりすぎともいえる。このようなサービスをしてまでして入居者を確保しなくてはいけない現実に目を向けるべきだ。そもそもの物件選びやエリア選定が間違っていたのかもしれない。

初期費用を払うことは一次審査も兼ねている

初期費用を極端に下げることで入居者を確保するのはそれなりのリスクを伴うことになる。せいぜい敷金・礼金0円程度にとどめておいたほうが良いだろう。あまりに初期費用を下げすぎると、家賃滞納や夜逃げといった不良入居者を招く恐れがあるのだ。そもそも最初の初期費用をしっかり払えない人が、毎月の家賃を支払ってくれるだろうか?反対に、初期費用をきちんと支払いできる人は、貯蓄や収入がある程度確保できており、毎月の支払いもちゃんと行ってくれる。

つまり、最初の初期費用が負担できるか否かは、入居前の一次審査なのだ。空室よりも家賃滞納が一番厄介ということを認識しておこう。滞納になった場合、売り上げは計上するため税金の対象になるのにも関わらず、実際の入金がない未収金状態になってしまう。そのため、オーナーが負担せざるをえないのだ。どんな物件でも、繁忙期と閑散期があるもの。たくさんキャンペーンを行ったところで、入居者が現れないことは想定に入れて運用をしていくのが大切。時期が悪いときは、「待つ」ことも必要といえるだろう。

情報拡散はチームプレイ!

ここでいう情報拡散とは、管理会社や賃貸営業マンに対して、所有する物件の情報を広めていくことだ。いくら良い物件を所有していたとしても、入居希望者とやりとりをする管理会社や営業マンがしっかり認知していなければ意味がない。入居希望者に物件のことを知ってもらうには、オーナーと管理会社、営業マンとのチームプレイということを認識しておこう。管理会社や不動産仲介業者は、常に複数のオーナーを抱えているもの。積極的に指示を出してくれたり、手伝おうとしてくれるオーナーのほうに注力しているのだ。

何もアクションとらないオーナーには、「広告を出して営業しているけど中々入居者が決まりません」と言われる可能性が高い。営業マンのモチベーションを高めつつ、うまくコントロールするためにはオーナーが主体性を持って指示していくのが良いだろう。以下に、管理会社や客付け会社、賃貸仲介業者などの営業マンの特徴を紹介しているので参考にしてくれ。

管理会社の特徴

良い管理会社は、物件のメンテナンスや新しい入居者の募集を積極的に行ってくれる。加えて、仲介会社との連携が強い関係で結ばれており、新しい物件の情報を掲載するように営業活動も行ってくれるだろう。

一方、仲介業者まで営業活動を行わない管理会社も世の中には複数あるのだ。自社のみの広告活動だけで、手を打とうと考えているところもある。この場合、在籍している営業マンを連れ出して仲介業者を1社ずつ尋ねることもオーナーの仕事になるのだ。オーナーがしっかり教育していくのも一つの手。管理会社との信頼を高められれば、営業マンもしっかり成果で答えてくれるだろう。

仲介業者の特徴

不動産管理業務とは別で、入居希望者を連れてきてくれる仲介業者だ。管理会社と併用しているところが多いようだが、集客のみ仲介業者に依頼する管理会社もある。仲介業者は入居希望者を紹介するだけで成果が得られるので、無理やり物件を紹介してくるケースもあるのだ。そのため、条件面でクレームになってしまうことも考えられ、時には不良入居者を招き入れることもあるので注意が必要だ。

以上を考慮すると、おすすめの仲介業者はアパマンショップやエイブル、ミニミニなどの大手業者が良いだろう。マニュアルによって営業品質が保たれている。窓口に立つ営業マンも大手としての看板を背負っているため、無理な提案の歯止めに繋がる。仲介は大手業者へ依頼するのがベストとだ。

賃貸仲介営業マンの特徴

最終的に、物件の魅力を伝えるには入居希望者とやりとりをする営業マンのモチベーションが左右すると認識しておこう。管理会社や仲介業者の営業マンが、「この物件にお客さんを付けよう!」と思わせられるかオーナーの力量が問われるのだ。ほとんどの管理会社でオーナーランキングというものが確実に存在する。所有物件の規模や数に加えて、人柄や誠実さもランキングに左右するそうだ。所有物件が少なくても、熱心に営業マンにアプローチをかけることで、営業マンをやる気にさせることは可能だ。大勢のオーナーを抱えている管理会社から、頭一つ抜き出るためには人間力も磨く必要があると覚えておこう。

インターネットを使って空室対策

最近の入居希望者は、インターネットで検索して事前情報を調べたうえで窓口に行く人がほとんどだ。そのため、入居希望者がよく利用する賃貸物件検索サイトに所有している物件情報を登録するのは必然といえるだろう。このようなサイトは、HOME'SやYahoo!などの大手だけでも10サイト以上ある。中小の検索サイトまで含めると数百単位にのぼるのだ。もちろんすべてに掲載する必要はなく、3つ程度で問題ない。主に、SUUMO、HOME'SやYahoo!で抑えておくのがベスト。これらのサイトに登録するには管理会社や仲介業者を通して行うのが一般的だ。ただ、SUUMOは掲載料金が高額なため、不動産会社によっては断られてしまう可能性もあると覚えておこう。

注意すべきポイントは、同じサイトに重複して物件を掲載しないこと。同じ物件がいくつも載っていると、「この物件は人気がないな」と入居者から思われてしまうからだ。写真や募集条件などは、実際に部屋探しをする人の立場に立って見せ方を工夫すると、物件のイメージも上がるぞ。

地道な空室対策も時には有効

インターネット上の賃貸物件検索サイトに登録しただけで、安心するのはまだ早い。エリアによっては、現地看板やのぼり旗などを設置するほうが効果的なパターンもある。実際に、地方では看板やのぼり旗が問い合わせに繋がったケースもあるそうだ。交通量の多い通りに、看板を掲示したりのぼり旗を設置するとドライバーの目に留まる。「今更、看板はちょっと」と軽く考えて対策をしないオーナーが増えてきているのが現状。インターネット集客に力を入れている現在の流れを逆行するようだが、地道な募集活動を行うことは入居希望者の目に留まるだろう。空室対策で大切なのは、「釣り糸をなるべく多く垂らす」ということ。インターネットだけでなく、こうしたリアルな市場などもふまえて募集の窓口や方法を広げることが大切だ。

入居者属性の枠を広げる

一般的に、生活保護や母子家庭、水商売、外国人などは多くのオーナーから敬遠されがち。収入面で安定しているとはいえないため、家賃滞納になってしまう可能性が考えられる。ただ、空室対策の一つとして、このような属性の人たちの入居を認めることも考えておこう。

多くの管理会社では、「入居者属性を広げない方が良い」とアドバイスをしてくれるだろう。サラリーマンや公務員などの職を持つ入居者を確保したほうが、安定した不動産運用につながるからだ。学生アパートも入居属性を学生に絞っているのが特徴。学生に限定して募集をかけているから一定の需要があるのだ。

都心の場合は、入居希望者が複数いるため、「ペット可」という付加価値を与えて少数のペット好きの属性を狙って募集をかけてみるのもいいだろう。地方の場合は入居希望者が限られてくるので、入居希望者の属性枠を広げることで入居者確保につながるかもしれない。とにかく、空室が続いているようであれば、対策の一環として物件を目立たせることが重要であり、人を選ぶのは二の次だ。

大家力の底上げは賃貸経営に不可欠

安定した賃貸経営を行うには、投資家としての知識や経験値をどれだけ積み上げてきたかが大切だ。不動産業界は日々新しい情報が入ってくるため、常に新しい情報をキャッチしようと学ぶ姿勢と諦めないことが重要だ。ローンで物件を購入した場合、何年もかけて初期投資費用を回収するため、黒字化にするためには相応の期間が必要になるだろう。運用中も、空室リスクや市場の変化に伴う価値の変動などさまざまな壁が立ちはだかる。このような壁を乗り越えるためにしっかり学び、根気よく続ける人が不動産投資で成功するのだ。ここでは、一流のオーナーに必要とされるスキルについて紹介する。

時間管理を徹底する

不動産投資における仕事は物件取得と賃貸経営の2パターン。特に頭を使うのが賃貸経営だ。空室がある場合は優先して考える必要がある。「週に何時間、月に何回」と、対策に取り組む時間をしっかり設けるべきだ。「そのうち入居者が決まるだろう」という思考ではいつまで経っても決まらない。本業と両立しているのであれば、時間管理を徹底して対策を練らないと、後々悲しい結果になってしまうだろう。不動産投資で成功したいのであれば、時間管理を徹底しきちんと思考する時間を設けられるかがポイントになる。

目標を明確に設定して自分を管理する

本業の合間に不動産投資を行っているオーナーは、忙しさを理由にして所有している物件の空室対策や問題点から目を背けがち。「手が空いたら物件のことについて思考する」では、いつまで経っても改善されないのだ。そこでおすすめなのが、目標を設定して公言すること。「○○月○○日までに▲▲をする」と、期限とやることを決めるようにしよう。家族や周りの友人、SNS等を使って発信しても良し。半ば強制的に実行せざるをえない状況にすると、行動に移しやすくなるだろう。

ITの知識を身につける

物件や管理会社の情報を管理するのもオーナーの仕事。そのためにパソコンやスマートフォンを利用するのだが、一定のパソコンスキルは持っていたほうが今後の有利に働くだろう。ブログの更新やFacebookやInstagramを使ったSNS発信など、使いこなせるようになれば物件情報もたくさん拡散できるだろう。

また、管理会社とのメールのやりとりや情報の管理などで、パソコンスキルがないと不便になってしまうのだ。効率的な管理を望むのであれば、パソコンスキルは必須といえるだろう。

勉強に自己投資する

不動産投資で成功させるには、物件や市場も重要になってくるが、最終的な施策を行うのはオーナーということを認識しておこう。そのため、日ごろから勉強することは当たり前ともいえる。勉強方法は本を読んだりセミナーに参加したりとさまざま。中でも、セミナーは専門家による最新の情報を教えてもらえるのでおすすめだ。他にも、セミナーに参加されているオーナー同士で物件に関する情報交換もできる。同じ投資家として話していくうちに、モチベーションアップにも期待できるのだ。

退去を未然に防止する「テナントリテンション」とは

テナントリテンションとは、入居者に長く住んでもらうために行う施策である。安定した賃貸経営を行うためには、空室対策だけでなく既存の入居者の退去を防ぐことも大切。身近な例でいうところの、会員限定のポイントカードや携帯電話の2年契約のようなものだ。

テナントリテンションは、オーナーの知恵の使いどころでもあり入居者にとって好まれる施策を提供しなくてはいけない。オーナー目線で施策を打ち出しても、入居者にとって魅力がなければ契約更新時に退去になってしまうだろう。魅力ある施策であれば、たとえ退去者が出たとしても、新しい入居者が決まりやすくなるのだ。そこで、ここでは、入居者に好評とされている施策について紹介する。

ハウスクリーニングをプレゼントする

オーナー負担で、ハウスクリーニングをプレゼントする方法が好評だそうだ。主婦層を中心に人気とのこと。オーナーからしても、入居者に喜ばれつつ物件をキレイにして資産価値を維持できるのだ。契約更新直後に退去になってしまった場合でも、ある程度キレイにしているためリフォーム代も抑えられる。キッチンやエアコンの清掃などであれば、1~2万円の費用で行えるぞ。

ただ、入居者が自炊をしない単身者の場合あまり喜ばれないケースもあるそうだ。利用者すべてのニーズを満たす施策の提供は難しいものの、大多数の人はハウスクリーニングを喜んでくれるだろう。

インターネットを導入

築古アパートやマンションでは、ネット回線がつながっていないことがある。そこに、オーナー負担で光回線を契約して入居者にインターネット使い放題を提供する施策もあるそうだ。

築40年以上の風呂無し・共同シャワーが1つ完備されている物件にインターネット回線を導入したところ、たちまち入居者が決まったそうだ。この事例のように、単身向けアパートやマンションでは、インターネット使い放題が支持を得ている。外国人や低所得者層に支持される施策事例といえるだろう。

メンテナンスと清掃に注力する

建物や設備が多少古くても、機能するのであれば問題ない。大切なのは、「清潔」であること。各部屋のリフォームを行うよりも、共有ルームの清掃やメンテナンスを行うほうが資産価値も上がり、入居者の印象も良くなるのだ。新築マンションでも共有スペースにゴミが散らかっていたら嫌な気分になるだろう。反対に、建物自体は古くても共有スペースが清潔にされていれば印象は良くなる。最低限の機能性を保ちつつ、清掃に力を入れてみるのも施策のひとつといえるだろう。共有スペースの清掃を依頼したいとき、管理会社に依頼するのもアリ。所有する物件と管理会社がかかわる機会を増やして、物件に愛着を持ってもらうためでもあるのだ。このように、入居者や管理会社の心境を考えた施策を提供してみるのも良い方向に働く可能があるかもしれない。

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