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CFの組み方

本ページでは、不動産投資におけるキャッシュフローの計算方法や、注意すべき事柄について、とりまとめて紹介しよう。

不動産投資でのキャッシュフロー、その計算方法は?

まずは、そもそも「キャッシュフロー」とは何か?というお話からはじめていこう。キャッシュフローとは読んで字の通り、現金(キャッシュ)の流れ(フロー)という意味だが、経済の世界では、事業活動を行ったことで得られる現金収入のことを指すんだ。

例えば、企業が本業で順調に売上を延ばし現金収入が得られている状態であれば「キャッシュフローがプラス」ということになる。逆に、例えば仕入れた在庫を大量に抱えていると仮定すると、棚卸資産が増えている状態ではあるものの、現金収入を得られたわけではないので、この時点では「キャッシュフローがマイナス」となる。

つまり、キャッシュフローとは、どれだけ資産価値のあるものを所有しているかではなく、あくまでどれだけ現金を得ることができたかを表す指標であるということだ。この点をまずは踏まえておこう。

不動産投資で重要なのは、BTCF(税引き前キャッシュフロー)

その上で不動産投資におけるキャッシュフローで重要なのがBTCF:Before Tax Cash Flowというものになる。日本語では「税引き前キャッシュフロー」と訳され、簡単に言えば「年間の家賃収入として実際に得られた金額から、ローンなど借入金の年間元利返済額を差し引いた金額で、かつ税引き前の現金収入」のことになる。

例えば、物件の購入価格が5,500万円、年間ローンの返済額が210万円、表面利回り10%の物件があるとしよう。これを元に、空室による損失が10%、運営費用が20%だったとして計算してみよう。

表面利回り10%、空室・家賃滞納損10%、運営費20%、年間ローン返済額が210万円だと仮定すると…。

550万円-(550万円×10%)-(550万円×20%)=385万円

実際に得られた現金は385万円という計算になる。この金額から、年間ローン返済額210万円を差し引くと、残ったのは年間175万円。この175万円がBTCFということになる。

そしてこのBTCFは、その物件の収益性を図る上で重要な指標となる。金融機関が不動産投資を目的とした融資を行う際には大きな判断基準とするひとつともされている程。

また、不動産投資において、年間どれだけの実収入を得られるかを示すものでもあり、投資の計画や返済の計画を立てるには不可欠なものになる。ぜひ、心に留め置いておいてほしい。

まずは投資の目的に合わせたキャッシュフローの目標を立てる

融資してもらう金融機関によって、融資期間や金利、返済比率などの返済条件は異なる。さらに、税金や手数料などのさまざまな金額を差し引くと、自分の手元に残る正確な利益を計算するのは難しくなってくる。

キャッシュフローの目標金額を設定するなら、利益が見込める物件を想定して、簡易的な計算をしてみると良いだろう。注意して欲しいのは、満室収入に対して返済比率が50%未満になる物件を購入することを大前提にすること。この前提が崩れるとキャッシュフローでの利益が見込めないからだ。

自分が働けなくなった時の保険や、老後の私的年金にするのが目的であれば、そこまで多くの物件に投資する必要はない。公的年金や自分で用意している老後資金から、あとどれぐらいお金が必要かを計算し、キャッシュフローの目標にすると良いだろう。

ちなみに十分生活できる目安は年間1,000万円ほど。仕事をリタイアするために不動産投資を始める人の多くが目標にしている金額でもある。最終的に不労所得のみで生活したいなら年間1,000万円を目標にすると良いだろう。

いずれにしても、自分の目標通りのキャッシュフローを実現できるかどうかは投資をしたことない人が判断するのは難しいはずだ。失敗しないためにも、投資を始める前に信頼できる不動産会社や銀行の融資担当者と相談してから決めて欲しい。

目標のキャッシュフロー額ごとで実現するための方法も紹介しているのでチェックしてみてくれ

不動産投資のキャッシュフロー注意点

キャッシュフローにばかり気を取られていると、知らないうちにリスクを抱えてしまうことがある。キャッシュフローを重視した不動産投資を行う際には、以下の項目にも注意して欲しい。

積算評価が低い物件は購入しない

積算評価とは土地と建物の評価を出して合計したもので、不動産の価値のことだ。積算評価が低いと、投資した物件の価値が購入時よりも低くなり、物件を売却しても借金が残る債務超過という状態になる可能がある。債務超過の物件を抱えていると次の物件の購入ができなくなってしまい、多額の融資も通らなくなる。物件の価値がマイナスになってしまっているため、売却したくても買い手が現れないことも多い。資金を増やすどころか、実質的には借金を背負っているため、首が回らなくなってしまうのだ。

返済比率は50%以下に抑える

返済比率が高いと目標とするキャッシュフローに届きづらくなる。そのため、返済比率はできるだけ下げたいところだ。返済比率を下げるためには、融資期間を長くすれば良い。一棟マンション投資の場合、物件の残存耐用年数がポイントになる。

高金利・長期間の融資は避ける

返済比率を下げるためには融資期間を長くすれば良いのだが、ローンの金利が問題だ。特に実質利回りと金利の差が1%程度だと利益はほとんど出ないと思ったほうが良い。いくら順調に返したとしても、金利が高い分、元本があまり減らず、思った以上に借入残高が減らないという恐ろしい状態になってしまうのだ。

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