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一棟マンション投資で融資を受けるコツとは

一棟マンション投資で越えなくてはならないのが融資というハードルだ。自己資金が少ないサラリーマンの場合は、まず相手にしてもらえない可能性が高いだろう。そこで、初めて不動産投資を始める人でも融資を受けられるようにするためのコツを紹介していく。ぜひ参考にしてほしい。

融資のハードルは高いがやり方次第で乗り越えられる

一棟マンション投資を始めるにあたって、越えなければならないのが融資のハードルだ。このハードルはとても高いことと、ハードルを乗り越えるための知恵を得ておくべきだ。

不動産投資に限らず融資を受けるということは難しいもので、誰でもすぐにできるものではない。とくに不動産投資を始めようと考えているサラリーマンの場合は、銀行から自己資金を入れてほしいという話が来た段階であきらめがちである。これはどんなに時代が変わっても変わらないパターンだ。融資が出やすい時期、出にくい時期といったタイミングによっては、自己資金の負担額が2~4割も変わってくる。1割、または全額融資を受けるということはまずないだろう。つまり、実績のないサラリーマンが「自己資金はないが、融資を受けたい」といっても、銀行側から二つ返事が返ってくることはまずないのだ。

自営業者の場合は、本業ですでに金融機関と取引をしていることだろう。運転資金、設備資金を借り入れて運営しているのであれば、経営を多角化していくとみなされて融資が受けやすくなる。

サラリーマンであれば、すぐに融資を受けに行く方法は望ましくない。ここはサラリーマンでも扱いやすい「アパートローン」という融資商品を購入することから始め、一定の事業規模に達したところでプロパーローン(事業性ローン)に進むのが融資のハードルを越えるのが無難だ。

初心者向けのアパートローンを利用しよう

アパートローンは、属性と物件についての与信と返済シミュレーションによる審査で融資可能かどうかが決まる、パッケージ型のローン商品だ。住宅ローンや自動車ローンなどに方法が似ている審査と考えると良いだろう。

アパートローンの中には「提携ローン」という、建設業者や不動産業者等が提携しているケースがある。新築の住宅やアパートなどに多いローンだが、「この物件であればこの金額まで融資可能」という内諾が特定業者に出されるので、あとは返済比率をクリアできる属性の顧客を探せばよいだけ、というものだ。提携ローンは地方銀行や大手の生命保険会社などでも商品としてラインナップされているので、自分に合った提携ローンを探してみると良いだろう。

属性によっては必要以上に審査が簡単で、融資可能な評価額を超えて融資が出てしまう可能性がある。その場合、数年後の売却時に買主が物件に対しての融資がつけられないという状態になってしまう。そうなると簡単に物件を手放せなくなってしまうので注意が必要だ。

自己資金は1円でも多く見せるのがコツ

短期間の間に不動産を購入していくと、少しずつ自己資金が減っていってしまう。するとローンを購入しなければならなくなる。この時に大事なのが、自己資金を1円でも多く「持っている」ように見せることだ。

金融機関は自己資金を持っていない人には1円も融資しない。融資したい側からすれば、現金がないからこそ借りたいものだ。しかし銀行からすると逆の考えになるのである。それはフルローンでも同じだ。購入した不動産からの収入で得た現金を貯蓄し、それを再投資のためのものとして見せておくことが買い進めるための賢い方法となる。

金融機関に融資を依頼すると、まずは資産背景の提示を命じられる。この時に現在手元にある現金だけでなく、加入している保険やこれから受け取る予定のある金額など、とにかく1円でも多く見せることが重要だ。

銀行や信金などからの融資は数千万円の単位になるとハードルが高くなるが、数百万円単位のリフォームローンは融資してもらいやすい。さらに保証協会経由で「設備資金として利用する」ことを理由に借り入れをサポートしてもらえれば金利も安くなるだろう。金融機関側も信頼度が増すので、使ってみるべきだ。

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