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フルローンでの投資用一棟マンション購入はアリ?

資金がなくて一棟マンション投資を諦めてはいませんか?そんな方におすすめしたいのが、フルローンでの物件購入です。頭金がかからず資金を多く保持しておけるため、効率よく収支を上げることができます。フルローンを使って一棟マンションを購入する方法についてまとめてみました。

フルローンを活用し成功するための5箇条

新築ワンルームは避けるべし

フルローンで融資を受ける場合、投資物件の家賃収入からローンにあてるお金を多く払う必要があります。もし、3000万円の融資でフルローンによる不動産投資を考えている場合、新築のワンルームマンションは避けた方がよいでしょう。

なぜなら、新築と銘打って物件販売ができるのは、入居者が1回も入っていない最初の1年のみと決められているからです。最初の入居者と契約した時点で、中古物件という扱いになり中古物件として次の入居者を見つけることになります。

また、入居者が決まるまで空室状態になるため、家賃収入がないまま高いローンを支払い続けることになるため、リスク回避の観点から見ると、新築ワンルームの購入は避けるべきでしょう。

利回り10%以上の中古一棟マンションを狙え!

安定的にローンを支払続けるためにも、投資に向いたマンションを選ぶなら中古の一棟マンションがおすすめ。3000万円程度の融資を受けた場合、その額で中古マンションなら購入することが可能だからです。仮に、3000万円の中古マンションで、全10戸利回り12%の物件があったとします。その場合、3000万円×12%で、年間の収入が360万円となります。月計算し直すと毎月30万円の収益を得ることが可能です。

15年フルローンで3%の金利と考えた場合、月々のローン支払い額は20万7174円となります。月に30万円の収入を得て、20万7174円のローンを返済したとしても9万2,826円は手元に残り、年間111万3,912円は確保することが可能です。

ただし、固定資産税・賃貸管理費・修繕積立費などの維持費も毎月10%程度かかるので、これらを加味してプランをたてる必要があります。

プラン例

3000万円の中古マンションを金利3%で購入した場合のフルローン支払額

ローン期間 毎月の支払額 返済合計額
15年 20万7174円 3729万1409円
20年 16万6379円 3993万1027円
30年 12万6481円 4553万3236円

空室保証や家賃滞納保証のある不動産会社を選ぶべし!

新築・中古にしてもマンションをフルローンで購入した場合、月々の支払いを家賃収入でまかなう必要があるでしょう。そのため、物件に空室があると支払いに影響がでる可能性があります。なので、空室対策は万全にしておくことが大切です。

不動産会社のなかには、空室保証・家賃滞納保証などを設定しているところがたくさんあります。信頼できる業者を選んで、これらの保証を利用するのも空室リスクを避けるために有効です。フルローンで物件の購入する場合は、これらの保証があるということも頭にいれておきましょう。また、物件管理をお願いする場合は、管理費用もローンに加味しておく必要があります。

都内の一等地か地方都市の繁華街を狙う!

フルローンを組んで、安定したキャッシュフローを得られる中古マンションを購入するなら、都内の一等地か地方都市の繁華街を狙うとよいでしょう。こられの地域は安定した需要が期待できます。また、徐々に地価ランキングが上がっているエリアを狙うのもおすすめです。地価について調べるなら、基準地価上昇率ランキングというものを確認してみるとよいでしょう。国土交通省が発表しているランキングで、前年度はもちろん、過去の地価上昇率も知ることができます。1年前、10年前、30年前と調べてみて、徐々に地価が上がっているようならそのエリアは狙い目だといえるでしょう。

フルローンは危険なのか?

フルローンではなくキャッシュフローの出ない物件を購入するのが危険

区分所有マンションをフルローンで購入する場合、投資的には一見するとリスクが少ないように見えます。しかし、実際のところは入居率が0か1になるわけですから、むしろリスクが大きくなってしまうのです。最近は区分マンションを購入して投資をするというサラリーマンも増えてきましたが、

リスクの観点でいうと一棟マンション購入の方が空室のリスクは低くといえます。ただし、いくら空室のリスクが低くなるといっても収益性の低い物件を選んでは意味がありません。キャッシュフローの出る物件を購入することがフルローンを選択するうえで大切です。

フルローンを上手に活用するなら入退居の想定をしておく

マンションが満室になると想定してフルローンを組むのは危険です。必ず入退居の動きも踏まえた上で収支のシュミレーションをしておく必要があります。シュミレーションをしておかないと、予測しなかった事態が起こったときに、返済原資が確保できず、破たんあるいは黒字倒産をすることになります。黒字倒産とは帳簿上は黒字になっていても、実際は手元にお金がなく支払いができなくなり倒産してしまうことです。

「フルローンは危険」と思う人もいるかもしれませんが、危険なのは利益の出ない物件をフルローンで購入することで、フルローン自体が危険というわけではありません。うまくフルローンを活用していくなら、利回りの高い物件を選びましょう。

まとめ

フルローンは危険だと考えている人も少なくありませんが、プランの組み方や物件によっては大きく収支を得ることができます。得た収支をもとに、ほかの投資を始めることも可能です。

予算の都合でマンション投資をためらっているなら、フルローンを検討してみるとよいでしょう。

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