一棟マンション投資の教科書 ~一棟マンション投資は、事業だ!~

 
一棟マンション投資で利益を得るために、必要なこととは
不動産投資というものは、必ず100%儲かるという保証はどこにもありません。株やFX、そして最近話題の仮想通貨などと比べればリスクは低いですが、それでも失敗する人は失敗します。そして、失敗してしまう理由は、はっきり言って、正しい知識がなく適切な物件を選ばなかった、という事に尽きます。本サイトでは、一棟マンション投資を成功させるために不可欠な知識をとりまとめましたので、ぜひ役立ててください。
現在3棟のマンションを持つ不動産投資家。自身の経験や知識を一挙公開

一棟マンション投資は自己資金がなくてもできる

資金調達事業計画

一棟マンション投資には多額の自己資金が必要である。これは半分正解で、半分間違いだ。自己資金がなくても一定以上の収入があり、一定以上の勤続年数をクリアしていれば、一棟マンション投資は不可能ではないんだ。きちんとした事業計画を立て、金融機関の審査をパスできたならば、一棟マンション投資は誰でも行えるということを、ぜひ覚えておいてほしい。

管理人の
一棟マンション投資論

一棟マンション投資というのは、決して一部の富裕層だけのものではなく、より多くの方に、門戸は開かれている。ただし、誰にでもできるというものでもない。重要なのはキチンとした収入があり、キチンとした職場に勤めているというのが最低条件。その上で、信頼できるパートナーとしての不動産会社に、ご自身の資金や居住地、希望などを汲み取ってもらい、最適な投資物件を選択、提案してもらう。そして最大の関門である銀行融資の審査にパスするというのが王道。

融資を受けられるか?
それだけで、
投資先は大きく変わる

金融機関からの融資を受けられるか否かで一棟マンション投資の行く末は大きく変わる。逆に言ってしまえば、一定の収入や勤続年数という条件をクリアしていたとしても、金融機関からの融資が受けられなければ、一棟マンション投資は不可能、あるいは投資規模の縮小を強いられます。これが現実です。自己資金、年収などから一棟マンション投資の規模感はある程度見えてくる。あなたの年収・流動資産ならどこまでの大きな投資ができるだろうか?

あなたの属性にあった一棟マンション投資タイプ

一棟マンション投資というものは、自身の属性によって狙うべき規模や物件が変わってくる。極端に言えば、新卒で初任給をもらったばかりの年収300万にも満たない新人会社員が、都心新築の一棟マンションに投資することは、ほぼ不可能。じゃあ自身がどのタイプの一棟マンションに投資すべきなんだ?悩む方も多いでしょう。以下のどの条件に当てはまるか、ぜひ試してほしい。

あなたに合うのは
都心新築一棟

高年収かつ、高額の流動資産が不可欠

年収
700万円前後

年収
1000万円以上

年収
1500万円以上

年収
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流動資産
1000万円以下

流動資産
1000万円以上

流動資産
5000万円以上

流動資産
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投資経験
あり

投資経験
なし

投資経験
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なぜあなたに都心新築なのか?

資産価値や入居率が高いが、資金も必要
最新の設備や流行のデザイン、都心という立地の良さも相まって、高い入居率が望める。その一方で、比較的小規模な物件でも、最低1億円程度の資金が必要となり、投資家の中でも限られた層が対象となるんだ。
都心新築一棟マンションに強い会社は
シノケンハーモニー
シノケンハーモニー公式サイトキャプチャ

東証上場会社シノケングループで、不動産投資向け物件を専門とする子会社。「デザイナーズマンション」と銘打った新築物件を、同社グループの組織力を活かして企画・設計・建築し自社ブランドマンションとして提供している。

公式サイトで詳細を見る

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あなたに合うのは
都心中古一棟

高年収の高属性ならば、融資の可能性あり

年収
700万円前後

年収
1000万円以上

年収
1500万円以上

年収
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流動資産
1000万円以下

流動資産
1000万円以上

流動資産
5000万円以上

流動資産
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投資経験
あり

投資経験
なし

投資経験
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なぜあなたに都心中古なのか?

一棟マンション投資を行う場合の王道タイプ
都心という賃貸ニーズが最も望めるエリアにて、利回りの高さをバランスよく望めるのがメリット。一定以上の資金が必要となることと、賃貸需要が高いことから、競合する大家が大手デベロッパーといった厳しい状況も少なくない。
都心中古一棟マンションに強い会社は
東急リバブル
東急リバブル公式サイトキャプチャ

かの東急グループの不動産事業者であり、テレビCMなどでもお馴染みの大手企業。東急グループ傘下ならではのスケールメリットを活かし、一棟マンション、一棟アパートで1000件以上の投資向け物件を扱っている。

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あなたに合うのは
地方中古一棟

融資の可能性が広がる低価格からの投資

年収
700万円前後

年収
1000万円以上

年収
1500万円以上

年収
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流動資産
1000万円以下

流動資産
1000万円以上

流動資産
5000万円以上

流動資産
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投資経験
あり

投資経験
なし

投資経験
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なぜあなたに地方中古なのか?

一棟マンション投資の門戸を広く開放
費用的には最も安価となり、高い利回りが期待できるというタイプの物件。またライバルとの競争も、都心ほどには激しくないというメリットも見逃せない。その一方で、物件の入居率は立地によって格差が激しくなるため、しっかりとした見極めが不可欠。
地方中古一棟マンションに強い会社は
リスクキャリア
リスクキャリア公式サイトキャプチャ

同社は代表を筆頭に、営業マン全員が、自らも収益アパートやマンションを保有して運営する現役の不動産投資家であるというのが大きな特色。取引銀行数が20行と豊富で、各銀行の融資傾向を把握しており、さまざまなエリアの物件の融資を可能にしていることが地方物件を購入する上でのメリットだ。

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もっと詳しく学びたい方へ

一棟マンション投資というものは、物件の立地と築年数によって、性質も、必要となる費用も大きく変わってくる。そして、こうした知識を深めておくことこそ、成功のための絶対条件になんだ。ここからは一棟マンション投資における事業計画と資金調達という面を詳しく説明していこう。

STEP1
事業計画

目標を定めよ
~人間ははっきりとゴールが
見えれば準備をし 達成へと着実に進む~

一棟マンション投資というものは年間で目標とするキャッシュフローの額によって、投資の内容も変わってくるというもの。そして、人間というものは、漠然と物事にあたるよりも、明確な目標を設定し、それに向かって努力をすれば、成功する確立は高まる。例えば、以下の年間キャッシュフローを実現するには、どれくらいの投資が必要なのか、参考例を紹介してみよう。

一棟マンション投資というものは、狙うべき年間キャッシュフローによって行うべき投資の規模や内容が変わってくる。逆に言えば、用意できる自己資金と融資が可能となる額によって、狙うべきキャッシュフローを設定するということも出来るということ。ぜひ、戦略上の参考としてみてほしい。

STEP2
資金調達

自分の属性を知れ
~事業は、まず己を知ることから始まる~

不動産投資家 高山一恵

そもそも属性とはなんだろうか?一般的には勤め先や出身校といったもののことだが、こと不動産投資で融資を受ける場合、属性とは「融資の返済に影響がありそうなすべての項目」を意味します。例えば、投資対象者の収入や勤め先といった事柄はもちろん、性格や人柄、果ては身だしなみや物腰といったことまでをも含んだ、すべての項目が属性ということになる。具体的な項目を俺の先輩である高山一恵さんに紹介してもらう。

資産額

不動産投資においてはローンで賄う以外に自己資金を用意しなければなりません。不動産投資において資金をフルローンで貸出してくれる金融機関は、ほとんどないからです。また、自己資金の額と年収によって、投資対象者の経済状況もある程度把握できるとも言われています。一般的には自己資金と融資の割合は3:7が目安となっています。

年収

率直に言ってしまいますと、不動産投資を行う場合、一定レベルの年収がないと、融資は受けられないというのが現実です。ひとつの目安として言われているのは年収700万円と言われています。ただし、その金額は金融機関によってさまざまで、年収500万円でも融資可能となる場合もあります。また購入する予定の不動産物件の状態や立地、収益性などにも左右されます。

勤務会社の
信頼性

これは不動産投資に限らず、あらゆるローンの申し込みで金融機関にチェックされるポイントになります。それこそ、長い歴史を持つ大企業と、新生のベンチャー企業では、仮に年収が同じだったとしても、融資の審査内容は変わってくるというのが現実です。また例えば、年収そのものが高くても、離職率の高い職場の場合、属性はマイナス評価となることもあるそうです。

借入金

例えば、既に住宅ローンを抱えており月々支払っている、あるいは車のローンを支払っているといった借入金の状況も、不動産投資の融資審査には大きな影響を与えます。もちろん虚偽の報告をするのは論外。すぐにバレてしまうのがオチです。また意外なところでは、例えばクレジットカードを不自然にたくさんもっているというような場合でも、融資の審査でマイナス評価となることがあります。

配偶者の
収入

先にもご紹介しました通り、融資を申し込む本人の収入は不動産投資の審査で重要な要素になります。もちろん本人のみの収入で審査がクリアできれば問題ありません。ただし、年収が基準にクリアしていないという場合でも、金融機関によっては、例えば夫婦の収入を合算して判断してくれるという場合もあります。この点はぜひ覚えておいてください。

「属性」について、
さらに詳しくはこちら

年収に応じた
金融機関を探せ
~情報を集めて有利に闘え~

一棟マンション投資を行うにあたり、どの金融機関を利用すべきか、という決まりはありません。融資を行なってくれるのであれば、どこでも構わないのです。一方で、現実的なことを言ってしまいますと、申し込み者の属性、とりわけ年収額によって、融資を行なってくれる金融機関は変わってくるというのが実情です。ここでは以下に、年収額ごとに、狙うべき金融機関をリストアップしてみました。

年収500万円前後

  • 政策金融機関
    (2%前後)
  • ノンバンク
    (4%前後)
  • 地銀
    (X%前後)
  • 信金
    (X%前後)
  • 信組
    (X%前後)

年収500万円というのは、人口全体から見ればボリュームゾーンではありますが、不動産投資の融資という面では、「弱い」というのが実情。まず狙うべきは、公庫などの政策金融機関、次いでノンバンクや地方銀行、信用金庫や信用組合といった感じになります。

年収700万円前後

  • 地方銀行
    (3%前後)

年収700万円前後というのは、不動産投資を行う上で必要とされる目安となっている数字です。ここをクリアしていると、年利3%程度の地方銀行の不動産投資向けローンの審査をパスできる可能性が、グッと高まってきます。

年収1000万円前後

  • メガバンク
    (1%前後)
  • 地方銀行
    (2%前後)

年収1000万円という大台をクリアしていれば、大手都市銀行の年利1%程度の不動産投資向けローンの審査を受けることができます。またもしそれが不可だった場合でも、地方銀行の年利2%程度の不動産投資向けローンの審査を受ける余地が残されています。

「金融機関」について、
さらに詳しくはこちら

銀行では不動産投資ローンを
どのように審査するのか?

不動産投資のローン審査は例えば住宅ローンの審査と比べ、よりハードルが高く厳しくなるのが普通です。住宅ローンであれば、借り手の職業や収入、自己資金(頭金)の額など個人の属性によって判断されるのに対し、不動産投資ローンは物件の収益性と資産価値がとりわけ重視されます。そしてプラス、前述しました融資申し込み者の「属性」に関わってきます。詳しく見ていきましょう。

投資対象の収益性
物件の「収益性」とは、簡単に言えば、その物件で賃貸経営を行うことで、確実に家賃収入が得られるかどうかという点に尽きます。物件自体の価格はもちろんのこと、利回りや立地、築年数といった項目を総合的に判断されます。
投資対象の資産価値
あまり考えたくはないことですが、もしも賃貸経営が当初の目論見通りに行かず、家賃収入が十分に得られなかった場合、金融機関がその収益物件を売却させることによって投資金額を回収できるかどうかを基準に判断されます。
借り手の属性
先にも述べました通り、借入人の職業や勤務先、収入、自己資金、借入金、配偶者の収入といった事柄に加え、さらには性格や人となり、賃貸経営を行うにあたって事業に関する知識がどこまであるのか、不動産事業へのビジョンといったものも審査の対象になります。

不動産投資への融資審査をクリアするには

以上の通り、不動産投資ローンには、審査という高いハードルが待っています。金融機関にもよりますが、その審査には長い時間がかかることも珍しくありません。後述する資料をもれなく用意しておくのはもちろんですが、金融機関の選定も含めて、そのノウハウに長けた不動産会社の助力を受けることが賢明。頼もしい味方になってくれます。

不動産投資ローンの審査に
ついて、詳しくはこちら

融資を引く際に必要な書類

不動産投資ローンの申し込みで必要となる書類や資料などは金融機関や利用するローン、あるいは窓口担当者によっても変わってくるというのが現実です。そんな中でも以下にご紹介しているものは、一般的に必要となる場合が多いと思われるものです。場合によっては、記載のもの以外が必要になったり、逆に不要となる場合もありますので留意しておいてください。

属性資料

年収確認資料2年分

源泉徴収票や確定申告書など、直近2年分の年収を確認できる書類が必要です。金融機関によって、過去3年分が必要となる場合もあります。また場合によっては給与明細や納税証明書などが必要となるケースもあります。

自己資金確認資料

保有している資産を一覧にまとめて書類とします。主に預貯金や株式証券、その他の有価証券などをリストアップして記載します。加えて、それらのエビデンスとして、残高証明書、通帳の最終ページなどを用意する必要もあります。

経歴書

融資を受けるにあたり、これまでの学歴や職歴、年収額の推移などを書類としてまとめ提出します。就職における履歴書のようなものです。もちろん虚偽の記載はNG。金融機関の調査力ならば、嘘は見抜かれてしまいます。

所有不動産物件資料

例えば既にご自分名義の自宅を保有しているといった場合はもちろん、例えば地方などに親御さんから受け継いだ山林などがあるといった場合も記載しておきましょう。こうした不動産物件は、融資において担保の約割を果たします。

既存借入返済予定表

住宅ローンや自動車ローンなど他の借入金が既にある場合は、そのリストと返済予定、返済状況などを記載して提出します。この場合も虚偽の記載はNG。金融機関の調査力ならば、嘘は見抜かれてしまいます。

購入物件資料

公図

その物件が建っている土地の形状や地番、道路、水路や隣接地との位置関係などを、公に示した図面のことになります。その物件の所在地を管轄している法務局で入手できます。

建物図面

その物件の構造や寸法、材質、廊下や階段の配置、などが記載された図面です。これはその物件を扱う不動産会社が提供してくれるはずです。

謄本

ここでは、入手予定の物件の登記簿謄本を指します。その物件の公の記録事項が記載された書類で法務局で入手できます。以前は紙に印刷されファイルに閉じられたたものでしたが、近年ではデータベース化されたものをプリントアウトしてもらう方式です。

建物配置図

公図はその土地の形状や地番、道路、水路や隣接地との位置関係を示したものなのに対し、配置図とは、建物の配置や敷地との位置関係を示した図面です。その物件を扱う不動産会社が提供してくれるはずです。

各階間取図

その名の通り、その物件には各階に何部屋あり、それぞれの間取りはどうなっているかを示した図面です。賃料収入額を判断するための資料として重要です。これもその物件を扱う不動産会社が提供してくれるはずです。

レントロール

賃借条件や賃借人の条件を一覧表にまとめたもの。各部屋ごとの契約賃料や共益費、預かり敷金の金額などを記載します。これはご自身だけで制作するよりも、不動産会社に作成の協力を求めた方が合理的と言えます。

その他建築確認申請書類等

その物件の写真、地図、その他の建築確認申請書類などの他、トータルでどの位の費用がかかるかを一覧表にした物件取得関連費用概算表、キャッシュフロー試算表などを求められる場合もあります。

融資を引く際に必要な資料に
ついて、詳しくはこちら

これらを個人で行うには
経験・勉強が必須である

以上の通り、不動産投資ローンの審査には、さまざまな書類を用意する必要があります。それこそ、不動産会社、あるいは金融機関にお勤めの方はさておき、こうした手続きや書類の準備を個人でスムーズに行えるようになるには、経験と勉強が不可欠です。またノウハウに長けた不動産会社の助力を受けることも重要です。

種類別一棟マンション投資仲介会社リスト

一棟マンション投資向けの物件を扱っている不動産会社とひと口に言っても、その種類はさまざま。ここでは【都心新築】、【都心中古】、【地方中古】の得意としている物件の種類ごとに、おすすめを5社ずつピックアップしてみた。

都心新築

都心中古

地方中古

セミナーで学んだ!一棟マンション投資の失敗事例

一棟マンション投資とは、投資である以上、必ず成功するという保証はなく、失敗するリスクというものがある。それを回避するためには、先人の失敗に学ぶということも大切。ここでは、一棟マンション投資や賃貸経営で起こりがちなトラブル事例と、その対処法や回避術を紹介しよう。

セミナーで学んだ!
一棟マンション投資とは

一棟マンション投資とは、投資向け物件を取得し、その家賃収入で利益を得るというものですが、そんな言葉だけで表すほど単純なものではなく、実に奥の深いもの。ここでは、一棟マンション投資について、予め知っておきたい各種の知識をとりまとめて紹介しよう。

選ぶならここだ! あなたの年収・流動資産から見るおすすめの一棟マンション投資仲介会社

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